top of page
  • Wanneer is een bod een geldig bod?
    In een geldig bod dienen volgende zaken opgenomen te worden: Adres pand + eventuele kadastrale gegevens Gegevens van de uitbrenger van het bod Prijs van het bod Geldigheidsduur van het bod Handtekening van de bieder Je kan deze nog aanvullen met nodige attesten en eventuele voorwaarden. Een uitgebracht bod bindt een bieder aan de verkoper voor de volledige duur van het bod. Als de verkoper het bod binnen deze termijn aanvaard dan is de bieder gebonden om het pand aan te kopen, enkel tenzij er bepaalde voorwaarden waren opgenomen in het bod die niet werden voldaan.
  • Kan een kandidaat-koper zijn bod terug intrekken?
    Indien de bieder kan bewijzen dat het bod nog niet werd overgemaakt aan de verkoper, kan de bieder nog steeds zijn bod terug intrekken. Daarom dien je als makelaar steeds ASAP een ontvangstmelding te sturen naar de bieder,om te laten weten dat je het bod hebt overgemaakt aan de verkoper en dat die binnen de termijn zijn antwoord zal laten weten. Indien er geen termijn in het bod zou staan dan dient de verkoper binnen een redelijke termijn op het bod te antwoorden.
  • Dient er steeds een compromis getekend worden?
    Om een verkoop tot stand te doen komen, is dit in principe niet nodig. Van zodra er een akkoord is over het goed, de prijs en de identiteit is er een deal tot stand gekomen. Dit akkoord dient echter wel bewezen te kunnen worden tussen de koper en de verkoper, alsook dienen veelal bepaalde specifieke zaken over het goed en de wijze van de transactie afgesproken te worden. Het is dus aangewezen om dit akkoord zo snel als mogelijk verder te preciseren in een onderhandse verkoopovereenkomst of compromis. Om de verkoop en het akkoord tegenstelbaar te maken aan derden dien je een authentieke akte te verlijden. Als makelaar heb je wel bijkomende verplichtingen bij de in verkoopstelling en/of publicering van een pand.
  • Dient de akte steeds na 4 maanden te worden ondertekend?
    Neen, de termijn van 4 maanden is enkel een uiterlijke termijn voor het betalen van de fiscale verkooprechten voor de verplichte registratie van de overeenkomst. Voor het gemak van werken wordt de akte in de praktijk meestal ook binnen de 4 maanden verleden. Indien de akte later wordt verleden dan 4 maanden dan dienen de verkooprechten wel reeds betaald te worden. Om dit te vermijden, wordt in de praktijk dikwijls gekozen om ipv met een compromis, te werken met een put/call-overeenkomst (wederzijdse koop-verkoopbelofte). Op deze manier kan je samen met de aktedatum ook de uiterlijke betaaldatum van de verkooprechten uitstellen. Dit contract bied je tevens de mogelijkheid om de overeenkomst nog over te dragen aan een andere koper en of vennootschap. Dit contract vind je ook bij movely.
  • Welke documenten zijn er nodig bij het publiceren van een "te koop" pand?
    Als makelaar moet je in orde zijn met je advertentieplicht. Bij het publiceren van een pand dienen in principe een antwoord op volgende vragen aanwezig te zijn (art.5.2.6 VCRO): Is er voor het goed een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen uitgereikt? Wat is de meest recente stedenbouwkundige bestemming, zoals vermeld in het plannenregister? Is er voor het goed een dagvaarding en herstelvordering (vonnis) uitgebracht? Welke beslissingen zijn er in de zaak genomen? Werd voor het goed een bestuurlijke maatregel (besluit) uitgebracht? Of is een dergelijke maatregel hangende? Rust er op het goed een voorkooprecht in het kader van een uitvoeringsplan? Is er voor het goed een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden van toepassing? Heeft de gemeente waar het goed gelegen is een plannings-en vergunningsregister, dien je een stedenbouwkundig uittreksel aan te vragen. In afwachting van de ontvangst van de gegevens mag je de pub al starten. Eens je de informatie hebt ontvangen, moet je deze onmiddellijk in de publiciteit opnemen. In elke advertentie of bekendmaking bij overdracht van een woning moet ook de energiescore of het energielabel vermeld worden, de unieke code of het volledige adres van de unit. Je mag het pand nog niet publiceren ook al is de EPC "in aanvraag". Het VEKA controleert of de advertentieplicht correct werd nageleefd. Indien niet kan je hiervoor als makelaar beboet worden. Bij overdracht van een gebouw met een slechte energieprestatie moet ook vermeld staan dat er een renovatieverplichting op het gebouw rust.
  • Welke documenten/info is er nodig bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst?
    EPC/EPB + eventuele verwijzing naar de renovatieverplichting Asbestinventarisatie (voor gebouwen ouder dan 2001) Bodemattest Elektrische keuring (moet worden naar verwezen in de compromis, maar kan ten laatste bij de akte worden overhandigd) Stedenbouwkundige inlichtingen + eventuele herstelmaatregelen Certificaat stookolietank (Het is in wezen niet verplicht om een keuringsattest te laten opmaken van de centrale verwarming of stookolietank bij de verkoop van een woning. De verkoper moet wel voldoen aan de verplichtingen voor onderhoud en kwaliteit van verwarmingsinstallaties en stookolietanks. En zo de attesten en rapporten ten laatste bij de akte verkoop kunnen voorleggen) Kadastrale legger + plan Eigendomstitel (inhoud checken + info overnemen indien nodig) Watertoets Syndicusinlichtingen (indien mede-eigendom) Basisakte + reglement van mede-eigendom (indien mede-eigendom) Verkavelingsakte (indien verkaveling) Postinterventiedossier (voor werken waarvan de bouw is begonnen na 1 mei 2001 of waaraan werken zijn uitgevoerd sinds 1 mei 2001 door één of meer aannemers) Mag ten laatste bij het verlijden van de akte worden overhandigd Lopende huurcontracten (indien verhuurd) Erfgoed ( naar verwijzen, indien van toepassing)
  • Welke documenten zijn er nodig bij de authentieke akte?
    Bijkomend aan de zaken die je nodig hebt bij het ondertekenen van de verkoopovereenkomst, heb je ten laatste bij het verlijden van de akte nog enkele bijkomende zaken nodig: Elektrische keuring Postinterventiedossier (indien verbouwingen zijn gebeurd na 01/01/2005) Voorkooprecht Erfgoed/Beschermingsmaatregel Onteigeningsmaatregel Hypothecair uittreksel
  • Heb ik steeds een schriftelijke verkoopopdracht nodig?
    Het nieuwe KB voorziet dat de bemiddelingsopdracht voortaan, gezien de technologische vooruitgang, op een duurzame drager mag worden vastgelegd. Vanaf 01/02/2024 ging het nieuwe KB voor de vastgoedbemiddelingsopdrachten in werking. De belangrijkste veranderingen zijn www.biv.be: Voortaan zal dit KB van toepassing zijn op alle professionals (vastgoedmakelaars, architecten, landmeter-experten enz.) die vastgoedmakelaarsactiviteiten stellen, uitgezonderd notarissen die over een eigen regelgeving beschikken - voorheen waren enkel de BIV-leden onderwerpen aan het KB; Het herroepingsbeding voor consumenten gaat naar 14 kalenderdagen – voorheen bedroeg dit 7 werkdagen voor overeenkomsten gesloten binnen de onderneming en 14 kalenderdagen voor overeenkomsten gesloten buiten de onderneming; De vermelding van de datum en het precieze adres waar de overeenkomst wordt afgesloten, moet nog steeds worden opgenomen in de overeenkomst, maar moet niet meer handgeschreven zijn door de consument; Er werd nu expliciet bepaald dat vastgoedmakelaars kosten in rekening mogen brengen voor de inspanningen die ze leveren om documenten te verkrijgen (bv. EPC-attest), naast de kost van de documenten zelf. De onderneming moet vervolgens ook duidelijk vermelden of de dienst van het opvragen van die attesten al dan niet inbegrepen is in het tarief, of anderszins apart aangerekend wordt; Voor wat betreft het opvragen van diverse attesten: een lijst met vereiste attesten moet als bijlage worden bijgevoegd aan de bemiddelingsovereenkomst. De consument moet hierbij de keuze hebben om deze attesten zelf op te vragen. Vraagt de vastgoedmakelaar ze in naam en voor rekening van de consument op, dan moet de consument hiermee uitdrukkelijk toestemmen per attest dat vereist is. Is de prijs van het attest gekend, dan wordt de totale prijs meegedeeld. Is de prijs niet gekend, maar wel bepaalbaar, dan dient de berekeningswijze worden meegedeeld. Is deze prijs niet kenbaar, dan moet worden meegedeeld dat er extra kosten verschuldigd zijn met indien mogelijk een indicatie van de omvang van deze kosten; Wanneer een overeenkomst een onbepaalde duur heeft, bedraagt de opzegtermijn voor het beëindigen van het contract maximaal 2 maanden - voorheen was hieromtrent niets voorzien; Wanneer een overeenkomst een bepaalde duur heeft, die vernieuwd of stilzwijgend verlengd werd, bedraagt de opzegtermijn maximaal 1 maand voor overeenkomsten met een oorspronkelijke looptijd van 3 maanden of minder en maximaal 2 maanden voor overeenkomsten met een oorspronkelijke looptijd van meer dan 3 maanden; Het opzegbeding dat de consument toelaat om de overeenkomst voor de toekomst op te zeggen zonder dat hij daarvoor een reden moet geven, en op voorwaarde dat het goed niet verkocht of verhuurd wordt binnen de volgende 6 maanden, stelt dat de vergoeding maximaal 50% bedraagt indien de overeenkomst wordt opgezegd tijdens de eerste 3 maanden en 25% indien de overeenkomst wordt opgezegd na de eerste 3 maanden - voorheen was dit 50% ongeacht het tijdstip van opzegging; Het nieuwe KB voorziet dat de bemiddelingsopdracht voortaan, gezien de technologische vooruitgang, op een duurzame drager mag worden vastgelegd. Tevens dient de maandelijkse rapportering via een duurzame drager te gebeuren. Vanaf 01/02/2024 werden al deze aanpassingen automatisch opgenomen in de nieuwe verkoopopdrachten die in je movely-account staan.
  • Wie dient de verkoopopdracht allemaal te ondertekenen?
    Alle wettelijke eigenaars/verkopers of wettelijke vertegenwoordigers van de eigenaars/verkopers dienen de bemiddelingsopdracht te ondertekenen. Het is dus niet voldoende om een meerderheid van de eigenaars te hebben die de verkoopoopdracht ondertekend. Ook een ondertekening van een eigenaar "zich sterkmakend" voor een andere eigenaar is voor een verkoopopdracht niet voldoende. Ondertekeningen d.m.v. een onderhandse volmacht kan wel.
  • Kan men een getekende verkoopovereenkomst in onderlinge toestemming nog annuleren?
    Je moet binnen de vier maanden na ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst met koper en verkoper een onderhandse overeenkomst tot ontbinding opstellen en dit document samen met de onderhandse verkoopovereenkomst laten registreren. Dat kost je een vast recht van 10 euro per overeenkomst. Een ontbinding is zelfs nog mogelijk als je de registratierechten al hebt betaald, en er nog geen notariële akte is verleden, en dat tot een jaar na ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. In dat geval krijg je het registratierecht terugbetaald en moet je een vast recht betalen van 25 euro voor de onderhandse verkoopovereenkomst en van 10 euro voor de ontbindingsovereenkomst.
  • Hoe zit het met de verkooprechten in Vlaanderen?
    Het verkooprecht is verschuldigd als men de eigendom van een onroerend goed overdraagt. Meestal gebeurt dit door de verkoop van het onroerend goed, maar er zijn ook andere overdrachten waarop het verkooprecht verschuldigd is, zoals bij een ruil van onroerende goederen. Het verkooprecht is verschuldigd vanaf het ogenblik dat een verkoopovereenkomst gesloten is en dient binnen de 4 maanden na deze aan de fiscus te worden betaald. Bij de aankoop van de enige eigen woning is 3 procent registratiebelasting verschuldigd. Bij een ingrijpende energetische renovatie (IER) of sloop en herbouw van de woning is 1 procent registratiebelasting verschuldigd. Er is een bijkomende rechtenvermindering voor bescheiden woningen (maximaal bedrag 220.000 euro; 240.000 euro voor kernsteden). Deze woningen krijgen een vrijstelling voor het betalen van registratierechten op de eerste schijf van 93 333 euro. De vermindering bedraagt, evenredig met de verlaging van het tarief, 2.800 euro. Het algemeen tarief voor de aankoop van andere dan de enige eigen woning, zoals een tweede eigendom, bedraagt 12 procent. Voor de verminderde tarieven bij het aankopen van de enige gezinswoning is een van de voorwaarden dat de koper maar één woning mag bezitten. Als de koper nog een woning heeft, moet hij die voortaan pas binnen de twee jaar verkopen. Bij de aankoop van een nieuwbouwpand waarbij er een verdeling grond- en constructiewaarde wordt gehanteerd, betaal je steeds 12% registratierechten op de grondwaarde en in principe 21% BTW op het constructiegedeelte, tenzij je in aanmerking komt voor 6% BTW op de constructiewaarde. dit wordt in een andere Q&A meer in detail behandeld. Bij de aankoop van een bouwgrond betaal je steeds 12% registratierechten. Een uitzondering wordt gemaakt voor de aankoop van landbouwgronden en natuurgebieden, waarvoor het tarief van 10 procent behouden blijft. Voor aankoopaktes verleden vanaf 01/01/2024 valt de mogelijkheid tot meeneembaarheid volledig weg.
  • Wanneer kan ik betaalde verkooprechten recupereren?
    1. Het kan gebeuren dat de koper aanspraak had kunnen maken op een van de verlaagde tarieven voor de aankoop van de enige eigen woning, maar dit verlaagd tarief niet heeft ingeroepen, zodat de aankoop belast werd tegen het tarief van 12%. De koper kan dit verlaagd tarief achteraf nog inroepen, zonder dat er hiervoor een specifieke reden moet zijn. De teruggave moet worden gevraagd door het indienen van een verklaring waarin de vermeldingen voorkomen die vereist zijn voor de toepassing van het gevraagde tarief. Deze verklaring moet worden ingediend binnen een termijn van vijf jaar, vanaf 1 januari van het jaar waarin het verkooprecht opeisbaar is geworden. Het bedrag van de teruggave is gelijk aan het verschil tussen het aanvankelijk geheven verkooprecht en het bedrag geheven tegen het later gevraagde verlaagde tarief. 2. Wanneer de koper het eigendom binnen de 2 jaar na aankoop opnieuw verkoopt, kunt hij drie vijfde van het betaalde verkooprecht terugvorderen. Voorwaarden: Als hij bij de aankoop 12% verkooprecht op de woning heeft betaald, kan hij drie vijfde van die 12% terugvorderen. Koopovereenkomsten die werden belast aan een verlaagd tarief komen niet in aanmerking. Om teruggave van 3/5de van de betaalde rechten te krijgen, is vereist dat de verkoop is gebeurd bij een authentieke akte binnen de 2 jaar te rekenen vanaf de datum van de authentieke akte van verkrijging. Wederverkoop binnen de 2 jaar van de enige gezinswoning : Hoewel de aankoop van de gezinswoning wordt belast tegen het verlaagd tarief en dus niet tegen het gewone tarief (12%), kan de teruggave van 3/5de van de betaalde registratierechten ook worden gevraagd bij de verkoop van deze woning binnen de twee jaar na aankoop. Dit op voorwaarde dat er eerst aanvullende rechten worden betaald, omdat er pas een teruggave mogelijk is als er op de aankoop waarop 12% verkooprecht is geheven. Het is daarbij wel zo dat de aanvullende rechten worden verrekend met de terug te geven rechten. Wederverkoop binnen de 2 jaar na voorafgaande verdeling: Het komt vaker en vaker voor dat een onroerend goed dat door twee personen werd aangekocht, met toepassing van het verkooprecht, binnen de twee jaar na de aankoop wordt verdeeld, bv. ten gevolge van een echtscheiding of relatiebreuk en vervolgens binnen dezelfde termijn wordt verkocht door de partner aan wie het goed werd toebedeeld. Deze laatste kan bij de verkoop van het goed een teruggave vragen van 3/5de , maar enkel voor zijn wettelijk aandeel in het verkooprecht. Ook de partner aan wie het goed niet werd toebedeeld, kan bij de verkoop van het goed deze teruggave vragen. 3. Meeneembaarheid Meeneembaarheid betekent dat u het verkooprecht (registratiebelasting) die u op een vorige woning hebt betaald, kunt aftrekken van het verkooprecht dat u op een volgende woning moet betalen. Deze meeneembaarheid dooft geleidelijk aan uit om volledig afgeschaft te worden met ingang van 1 januari 2024. Voorwaarden om nog te kunnen genieten van de meeneembaarheid De authentieke akte van aankoop van de nieuwe woning moet gebeuren uiterlijk 31/12/2023. De authentieke akte van de eerste aankoop moet gebeurd zijn voor 1/1/2022. Op die manier wordt ook de instroom in meeneembaarheid beperkt. Combinatie met het verlaagd tarief voor de enige, eigen woning Een combinatie tussen het 3% (tarief enige, eigen woning) of het 1% tarief (tarief enige eigen woning met verbintenis tot ingrijpende energetische renovatie) en de meeneembaarheid is uitgesloten. Tijdens de overgangsperiode kunnen kopers er wel voor opteren om het (oude) 6 - 5% tarief voor de enige, eigen woning toe te passen, in combinatie met meeneembaarheid. Concreet geldt tot en met 31 december 2023 voor een enige eigen woning als overgangsmaatregel de keuze: ofwel kiest u voor de nieuwe tarieven (3% en 1%), zonder meeneembaarheid; ofwel kiest u voor de oude tarieven (6 en 5%), met meeneembaarheid. Ook het nieuwe algemeen tarief van 12 procent kan u nog gedurende 2 jaar combineren met de meeneembaarheid. De volgende voorwaarden worden voor elke koper apart beoordeeld. Enkel wie aan alle voorwaarden voldoet kan van de meeneembaarheid genieten. De medekoper die er niet aan voldoet, kan niet genieten van het voordeel. De koper is een natuurlijk persoon (geen vennootschap of vzw). De aankoop en verkoop moet zuiver zijn. Er moet dus een echte prijs worden betaald. Er zijn verkooprechten betaald op woning 1. Woning 1 en 2 liggen in het Vlaamse Gewest. Dat geldt ook voor bouwgrond. Twee soorten meeneembaarheid : Meeneembaarheid door teruggave of Meeneembaarheid door verrekening : De nieuwe woning of bouwgrond wordt aangekocht voor de verkoop van de eerste woning. De nieuwe woning of bouwgrond wordt aangekocht na de verkoop van de eerste woning. De koper moet in een periode van 18 maanden voorafgaand aan de aankoop van de nieuwe woning zijn hoofdverblijfplaats hebben of hebben gehad in de eerste woning. De koper moet in een periode van 18 maanden voorafgaand aan de verkoop van de eerste woning daar zijn hoofdverblijfplaats hebben of hebben gehad. De verkoop van de eerste woning moet plaatsvinden binnen de 2 jaar na aankoop van de nieuwe woning. Wanneer de nieuwe woning een nog op te richten woning op een bouwgrond is, bedraagt deze termijn 5 jaar. De aankoop van de nieuwe woning of bouwgrond moet plaatsvinden binnen de 2 jaar na verkoop van de eerste woning. De nieuwe woning moet tot hoofdverblijfplaats dienen van de kopers binnen de 2 jaar na aankoop van de nieuwe woning binnen de 5 jaar na aankoop van de bouwgrond De koper moet er zijn hoofdverblijfplaats vestigen binnen de 2 jaar (woning) of 5 jaar (bouwgrond) te rekenen vanaf datum registratie van de authentieke akte. De Vlaamse Belastingdienst controleert 3 maanden voor het verstrijken van de deadline of de koper effectief op het nieuwe adres is gedomicilieerd. Als dat niet het geval is, dan verstuurt de Vlaamse Belastingdienst een herinneringsbrief om de koper te waarschuwen dat de deadline bijna verstrijkt. Ook bij de aankoop van een bouwgrond, een onroerend goed dat na verbouwing tot woning kan worden bestemd of een nieuwbouwwoning (indien het verkooprecht op de grondwaarde wordt geheven), kunt u van meeneembaarheid genieten. Meeneembaarheid bij aankoop van een nieuwe woning : Ook bij de aankoop van een nieuwbouwwoning (A2) waarbij de registratiebelasting op de grondwaarde wordt geheven kan u genieten van de meeneembaarheid wanneer u uw 'oude' woning – hoofdverblijfplaats (A1) opnieuw verkoopt of verdeelt. De registratiebelasting verschuldigd op de grondwaarde van de nieuwbouwwoning (A2), worden in dat geval verminderd met de registratierechten die u hebt betaald bij de aankoop van uw 'oude' woning - hoofdverblijfplaats (A1), met een maximum van 13.000 euro. De aankoop van een nieuwbouwwoning wordt in dat geval gelijkgesteld met de aankoop van een bouwgrond voor de voorwaarden die moeten worden vervuld. Zo heeft u als koper 5 jaar om op de plaats van het aangekochte onroerend goed uw hoofdverblijfplaats te vestigen. In het geval van meeneembaarheid door teruggave, moet de verkoop van de 'oude' woning vast datum bezitten binnen de 5 jaren na de notariële akte van aankoop van het onroerend goed. Indien bij de aankoop van een nieuwe woning geen registratiebelasting verschuldigd is (omdat zowel op de grondwaarde als op de waarde van de gebouwen de BTW verschuldigd is), is de meeneembaarheid niet van toepassing. De op uw ‘oude’ woning-hoofdverblijfplaats (A1) betaalde rechten kunnen evenwel meegenomen worden naar een volgende aankoop (A3). De op de ‘oude’ woning-hoofdverblijfplaats (A1) betaalde registratiebelasting kunnen nooit in mindering worden gebracht van de BTW verschuldigd bij de aankoop van een nieuwbouwwoning (A2). Voorbeeld A1 – V1 – A2 (btw) – V2 –A3 U koopt een woning (A1) voor een prijs van 200.000 euro. Het algemeen tarief van 10% is verschuldigd. U betaalt 20.000 euro aan registratiebelasting. U verkoopt deze woning (V1) en koopt een nieuwbouwwoning (A2) aan onder het stelsel van de BTW. Er wordt 21% btw geheven over de waarde van de gebouwen met bijhorend terrein. Aangezien er geen registratiebelasting wordt geheven op deze aankoop, kunnen de op A1 betaalde rechten niet verrekend worden. U verkoopt de nieuwbouwwoning (V2) en koopt een nieuwe woning (A3) aan voor een prijs van 300.000 euro. Het algemeen tarief van 10% is verschuldigd. Zonder rekening te houden met de meeneembaarheid zouden de rechten bijgevolg 30.000 euro bedragen. Maar omdat u de rechten betaald op A1 kan meenemen tot het maximaal bedrag van 13.000 euro, bedragen de uiteindelijk te betalen rechten 17.000 euro (30.000 – 13.000). Meeneembaarheid bij aankoop van een bouwgrond : In bepaalde gevallen kunt u de registratiebelasting die u voor uw vroegere woning betaalde tot maximum 13.000 euro in mindering brengen bij de registratiebelasting die u verschuldigd bent bij de aankoop van een bouwgrond waarop een nieuwe woning zal worden opgericht. Deze 'recuperatie' bij de aankoop van een bouwgrond kan enkel plaatsvinden op de registratiebelasting die verschuldigd is op de grondwaarde. De betaalde registratierechten kunnen dus niet in mindering worden gebracht van de btw die u verschuldigd bent op de woning die na de aankoop wordt gebouwd. Ook wanneer het opnieuw verkochte of verdeelde onroerend goed bij de aankoop een bouwgrond was, kan van de meeneembaarheid worden genoten. Op het moment van de verkoop of verdeling zal op deze bouwgrond wel een woning moeten zijn gebouwd die de hoofdverblijfplaats was van de verkoper of van diegene die al zijn rechten op de woning heeft afgestaan. De BTW verschuldigd op de nieuwbouwwoning is niet meeneembaar. Meeneembaarheid bij aankoop van een ander onroerend goed Koopt u een onroerend goed aan dat na verbouwing tot woning kan worden bestemd (bv. een loods die tot loft omvormt), en u verkoopt of verdeelt uw oude woning-hoofdverblijfplaats, dan kunt u onder dezelfde voorwaarden als voor de aankoop van een woning genieten van de meeneembaarheid van de op de aankoop van de 'oude' woning betaalde registratiebelasting met een maximum van 13.000 euro. Voor de termijnen waaraan moet voldaan zijn, wordt deze aankoop gelijkgesteld met een bouwgrond. Zo heeft u als koper 5 jaar om op de plaats van het aangekochte onroerend goed uw hoofdverblijfplaats te vestigen. In het geval van meeneembaarheid door teruggave, moet de verkoop van de 'oude' woning vaste datum bezitten binnen de 5 jaar na de notariële akte van aankoop van het onroerend goed. Bedrag Het in mindering te brengen bedrag kan wel nooit meer bedragen dan 14.500 euro, dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. Het maximale in mindering te brengen bedrag wordt bepaald in verhouding tot het aandeel in de nieuw aangekochte woning die de natuurlijke persoon verkrijgt. Als u gebruik wil maken van de meeneembaarheid, moet u rekening houden met volgende beperkingen: Beperkingen het mee te nemen verkooprecht wordt beperkt tot uw wettelijk aandeel in het verkooprecht dat betaald werd bij de aankoop van de opnieuw verkochte woning; het meeneembare verkooprecht bedraagt maximaal 13.000 euro. (*) het maximumbedrag van 13.000 euro wordt bovendien beperkt in verhouding tot de fractie die u bekomt in het nieuw aangekochte onroerend goed; het door u mee te nemen verkooprecht wordt beperkt tot uw wettelijk aandeel in het verkooprecht verschuldigd op de nieuw aangekochte woning. Bijrechten of aanvullende rechten zijn bovendien niet meeneembaar. Enkel de oorspronkelijk geheven rechten kunnen worden meegenomen. De betaling van aanvullende rechten (en een eventuele boete) wordt door de Vlaamse Belastingdienst gevorderd als na de registratie van de akte blijkt dat bepaalde vermeldingen in de akte onjuist of onvolledig zijn.
  • Wanneer dien ik de Wet Breyne op te nemen?
    Met de wet Breyne, ook wel de Woningbouwwet genoemd, wil de Belgische overheid ervoor zorgen dat een toekomstige eigenaar volledige en correcte informatie krijgt van de verkoper of de bouwfirma mbt tot een een nog te bouwen goed: Voor de implementatie van de wet Breyne dient : Het goed in België te liggen en bestemd te zijn voor voor huisvesting of gemengd gebruik van huisvesting en beroepsdoeleinden. De uitvoering van de werken moet gebeuren door 1 aannemer of promotor De koper is verplicht 1 of meerdere stortingen te doen voor de voltooiing van het gebouw Indien de aankoop- of aannemingssom pas na voltooiing wordt betaald, dan geldt de wet Breyne niet. Informatieverplichting : De koopovereenkomst wet Breyne moet verplicht volgende bepalingen vermelden: De identiteit van de eigenaar van de grond en de constructies De uitgiftedatum + voorwaarden van de vergunning. Mogelijkheid opschortende voorwaarde bekomen vergunning Mogelijkheid opschortende voorwaarde mbt het bekomen van een financiering, Nauwkeurige beschrijving van de privatieve en de gemeenschappelijke delen Bijlage met de plannen en bestekken/verkooplastenboek De totale prijs van het goed en de totale prijs van de verbouwings- of uitbreidingswerken. De betalingswijze en eventuele mogelijkheid toto prijsherziening. De bepaling dat de koper kennis heeft van het bestaan van gewestelijke overheidstegemoetkomingen De aanvangsdatum van de werken, de uitvoerings- of leveringstermijn en de schadevergoeding in geval van vertraging in de uitvoering of oplevering De wijze waarop de oplevering zal gebeuren (voorlopige en definitieve) In geval een koper of bouwheer werkt met een niet-erkende aannemer: de authentieke akte met een vermelding van de overeenkomst waarbij de 100% voltooiingswaarborg werd verleend Artikel 7 over de verplichte vermeldingen van de overeenkomst en artikel 12 over de financiële waarborg moeten op straffe van nietigheid , integraal overgenomen worden in de overeenkomst. Afzonderlijk, en in andere en vette lettertekens, moet vermeld worden dat de koper de mogelijkheid heeft om de nietigheid van de overeenkomst te vorderen indien een beding strijdig is met artikel 7 of artikel 12 van de Wet Breyne De erkenning van de partijen dat zij sedert vijftien dagen kennis hebben van de relevante gegevens en stukken Indien een bovenstaande bijlage of een vermelding ontbreekt in de overeenkomst, kan de koper de nietigheid van het strijdig beding of van de hele overeenkomst vragen. Bij een koopovereenkomst dient deze nietigheid vóór het verlijden van de authentieke akte worden gevraagd.
  • Wanneer heb ik een EPC/EPB-attest nodig?
    Het EPC is verplicht bij de verkoop van de volle eigendom ven een onroerend goed of het vestigen van een recht van opstal of erfpacht. Het EPC is dus niet verplicht bij : - Bij verkoop van woonboten. - Bij verkoop van een deel van de eigendom (bijv. door één van de partners bij een echtscheiding). 1) De makelaar is verplicht mbt het EPC/EPB om in advertenties (online, op affiches, in krantje of zoekertjes, sites...) de energiescore of label te vermelden en het adres van de unit of de UC - Unieke Code van de EPC/EPB. Voor het certificaatnummer 20230510-0002042254-VBR-1 is de unieke code UC 2042254-VBR. Bij een EPB komt de unieke code overeen met de identificatiecode. Bij een EPC NR-certificaat (NIET-RESIDENTIEEL) moet je tevens de energiescore en het EPC-label publiceren. In kleine zoekertjes in gedrukte media, die voornamelijk uit afkortingen bestaan, volstaat het vermelden van de score. 2) Bij een nieuwbouwwoning (met bouwaanvraag vanaf 2006) moet in de advertentie ook nog het E-peil vermeld worden. Dat E-peil is toegekend in het kader van de EPB-regelgeving en is terug te vinden op het document 'EPC Bouw'. 3) Indien het onroerend goed maximaal 10 jaar oud is en men een 'EPB' heeft dat nog geldig is, dan moet dat EPB gebruikt worden bij verkoop of verhuur. In principe is een EPC 10 jaar geldig, toch mag voor de verkoop van een goed het EPC niet van voor 01/01/2019 dateren. Zijn er sinds de opmaak van het EPC-attest nog energetische verbouwingen geweest, dan dient alsnog een nieuwe EPC te worden opgemaakt. Bij verkoop dient het originele attest aan de koper te worden overhandigd. 4) Het VEKA controleert via steekproeven of er een geldig energieprestatiecertificaat (EPC) aanwezig is en of het EPC correct is opgemaakt. Als er geen EPC aanwezig is, krijgt de makelaar en/of de eigenaar een brief. Na een hoorzitting overlegt de jury over de eventuele boete tussen 500 en 5.000 euro. Het betalen van de boete is geen kwijtschelding of opschortende voorwaarde voor de opmaak van het EPC. Ook als u een boete krijgt, moet u dus nog een EPC laten opmaken. Als de woning nog steeds te koop of te huur wordt aangeboden, kan de makelaar en de eigenaar zelfs een tweede boete krijgen bij een volgende controle.
  • Wanneer heb je een EPC gemene delen nodig?
    Het EPC van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw geeft aan hoe energiezuinig de gemeenschappelijke delen (vloeren, muren, daken,...) en de collectieve installaties zijn en wordt aanvullend gebruikt voor de opmaak van het EPC residentieel. Grote appartementsgebouwen vanaf 15 gebouweenheden moesten al sinds 2022 beschikken over een EPC voor de gemeenschappelijke delen. Vanaf 5 gebouweenheden geldt de verplichting vanaf 2023 en vanaf 2024 ook al voor gebouwen met 2 gebouweenheden. Deze verplichting staat los van verkoop Het EPC GD wordt opgemaakt per gebouw. Wat een gebouw is staat los van de eigendomsstructuur of VME-structuur adresgegevens. Een gebouw kan meerdere huisnummers hebben of meerdere adressen Bij nieuwbouwappartementen moet dit EPC voor gemeenschappelijke delen uiterlijk 10 jaar en 1 maand na het krijgen van de stedenbouwkundige of omgevingsvergunning beschikbaar zijn. Appartementsgebouwen die een ingrijpende energetische renovatie (IER) hebben ondergaan, vallen niet onder ‘nieuwbouw’. Het ‘EPC Gemeenschappelijke delen’ is maximaal 10 jaar geldig, maar vervalt als een energetische renovatie werd uitgevoerd: zodra minstens 15% van de gebouwschil wordt vervangen of (bij-)geïsoleerd (vloer, gevels, daken, vensters, deuren,..) of als collectieve installaties (ook zonne-energie) vervangen of nieuw geplaatst worden (Wordt enkel een omvormer vervangen? Dan is er geen update van het EPC nodig.) of als een nieuw EPC is ingediend. Werden er energiebesparende werken uitgevoerd, dan moet het ‘EPC Gemeenschappelijke delen’ dus geactualiseerd worden, omdat het gebruikt wordt voor de EPC’s bij verkoop of verhuur van de appartementen, kantoortjes, medische praktijken en winkels in het gebouw. Procedure De syndicus informeert de vereniging van mede-eigenaars (VME) over de verplichting dat een EPC Gemeenschappelijke delen moet aanwezig zijn, verzamelt alle bewijsstukken over isolatie, schrijnwerk, collectieve installaties,.. en informatie over het gebouw. Deze stap is essentieel om tot een correct en volledig EPC GD te komen. Het EPC GD bepaalt immers de EPC’s van alle eenheden in het gebouw: bij een onvolledig EP GD kunnen de EPC’s van de eenheden niet opgemaakt worden; bij een foutief EPC GD zullen alle EPC’s van de eenheden in het gebouw fouten bevatten. organiseert de toegang tot het stooklokaal, het dak, het gebouw (en de gebouweenheden) voor de energiedeskundige. De eigenaar van het gebouw of de vereniging van mede-eigenaars (vertegenwoordigd door de syndicus) stelt een energiedeskundige type A aan. De energiedeskundige bezorgt het ‘EPC Gemeenschappelijke delen’ aan de aanvrager, dit wil zeggen de eigenaar van het gebouw of de VME. Wie eigenaar is van een appartement of van een kleine niet-residentiële eenheid in een appartementsgebouw moet een kopie van het EPC van de gemeenschappelijke delen aan de kandidaat-koper tonen. Bij verkoop wordt het EPC van het appartementsgebouw samen met het EPC van de gebouweenheid overgedragen aan de nieuwe eigenaar(s).
  • Wanneer heb je een postinterventiedossier nodig?
    Het PID is verplicht op bouwplaatsen en bij elke verkoop van een woning of appartement in België waarvan de bouw is begonnen na 1 mei 2001 of waaraan werken zijn uitgevoerd sinds 1 mei 2001 door één of meer aannemers. Het PID bevat : Plannen en tekeningen van de structuur van de woning en de aanwezige technische installaties Instructies voor onderhoud, herstelling, verbouwing en ontmanteling van het gebouw en de technische installaties. Eventuele aankoopfacturen en garantiebewijzen. De namen en contactgegevens van de betrokken architect, veiligheidscoördinator en hoofdaannemers, die het gebouw hebben opgetrokken of verbouwd. Postinterventiedossier opmaken en aanvullen: Het PID wordt opgemaakt en aangevuld door de veiligheidscoördinator. Op bouwplaatsen met slechts één aannemer is het de opdrachtgever zelf of een door de opdrachtgever aangestelde derde die een vereenvoudigd postinterventiedossier moet opstellen. Wanneer de eigenaar zelf werken uitvoert, is hijzelf verantwoordelijk voor het PID. Bij gebouwen met verschillende wooneenheden in mede-eigendom kan het PID worden opgesplitst in verschillende delen (een deel voor de gemeenschappelijke ruimten en voor elke woning een apart deel voor de mede-eigenaars). Opgelet: de verplichting om het PID op te splitsen geldt pas voor dossiers die na 30 april 2006 zijn afgeleverd. Aan de hand van het dossier kan een eigenaar, huurder, architect of aannemer, bij eventuele verbouwingen, op een eenvoudige manier achterhalen welke de structuren van het gebouw zijn, hoe de structuur werd opgebouwd en welke materialen er in een gebouw zitten. Wanneer er werken worden uitgevoerd, is de eigenaar verplicht het PID ter beschikking te stellen van de architect en de aannemers. Telkens wanneer er na de oprichting van de woning of het gebouw nog bouwwerken worden uitgevoerd, moeten die vermeld worden in het PID. Alle wijzigingen moeten op de betreffende plannen worden aangeduid, samen met de naam van uitvoerder. Wanneer u zelf werken uitvoert, bent u zelf verantwoordelijk voor het aanvullen van het dossier. Postinterventiedossier bij verkoop: Het postinterventiedossier hoort bij een woning of gebouw. Het moet gedurende de volledige levensduur van het gebouw bij het gebouw blijven, ook na de verkoop. Wanneer een gebouw, of een deel ervan, van eigenaar verandert, overhandigt de vorige eigenaar het PID aan de nieuwe eigenaar samen met andere documenten die bij het gebouw moeten blijven. Deze overhandiging wordt ten laatste opgetekend in de akte die de overdracht van het gebouw bevestigt. Als de verkoper niet over een verplicht PID beschikt (nooit opgemaakt, onvindbaar), dan moet de verkoper het dossier op eigen kosten laten opmaken door een veiligheidscoördinator of architect, dit ten laatste tegen het verlijden van de akte.
  • Wanneer heb ik een elektriciteitskeuring nodig?
    Elke elektrische installatie moet door een erkend controleorganisme gekeurd worden volgens de AREI normen bij elke : ingebruikstelling wijziging verzwaring of uitbreiding. Nadien moet men de installatie om de 25 jaar opnieuw laten keuren. Bij verkoop van de woning moet er ten laatste bij het verlijden van de akte een geldig keuringsverslag kunnen worden voorgelegd. Tenzij de koper verklaart dat aangezien er grote renovatiewerken aan het pand zullen worden uitgevoerd, hij geen keuringsverslag vereist. De koper dient dan zelf bij afronding van de werken een electriciteitskeuring te laten uitvoeren, zonder gebreken, conform het AREI. Vaak komt het voor dat men bij keuring een aantal gebreken aan de elektrische installatie vaststelt. Indien blijkt dat de installatie niet in orde is, beschikt de koper na het verlijden van de authentieke verkoopakte over een termijn van 18 maanden (indien de elektrische installatie in gebruik werd genomen voor 01.10.1981) OF 12 maanden (indien de elektrische installatie in gebruik werd genomen na 01.10.1981) om de installatie opnieuw conform te laten maken. De koper dient binnen deze termijn een herkeuring te laten uitvoeren waaruit blijkt dat de elektrische installatie volledig wordt goedgekeurd. De verkoper verkoopt dus de installaties in de staat waarop ze zich bevinden en dient de koper enkel te informeren d.m.v. het keuringsverslag.
  • Wanneer betaal ik meerwaardebelasting bij een verkoop?
    Men betaalt GEEN meerwaardebelasting bij de verkoop van : Een onroerend goed die men reeds meer dan 5 jaar (in het geval van bij een gebouw, of deel van een gebouw) of 8 jaar ( in het geval van een grond) in het bezit heeft en daarna doorverkoopt met "meerwaarde" Als dit onroerend goed , de eigen gezinswoning betreft waar men als verkoper gedurende een ononderbroken periode van minstens 12 maanden - waarvan minstens 6 maanden binnen de periode van 12 maanden voor de verkoop - effectief hebt gewoond. Een woning of grond die werd verworven via een erfenis. In dat geval zal men wel bijkomende successierechten betalen als men het goed binnen de twee jaar na overlijden verkoopt aan een hogere prijs dan deze in de aangifte van de nalatenschap. Onroerende goederen die toebehoren aan minderjarigen en/of personen die onder bewindvoering staan. Men betaalt WEL meerwaardebelasting indien men : Binnen een periode van vijf jaar (in het geval van een gebouw of een deel van een gebouw) of acht jaar (in het geval van een grond) na aankoop van een onroerend goed (die niet onder bovenvermelde uitzonderingen valt) dit terug verkoopt met meerwaarde Als referentieperiode om deze termijn van vijf jaar of acht jaar te berekenen, wordt rekening gehouden met de datum van het verlijden van de notariële akte van het desbetreffende onroerend goed. In het geval van nieuwbouw, wordt er rekening gehouden met de datum van eerste ingebruikname of verhuring van de woning. Voor gebouwen bedraagt deze meerwaardebelasting 16,5 % - te verhogen met de gemeentebelasting - op het verschil tussen de aankoop- en verkoopprijs. LET OP ! Hierbij wordt ter berekening van de meerwaarde, de nieuwe verkoopprijs verminderd met de verkoopkosten, nl.: het ereloon van de vastgoedmakelaar, de kosten van de publiciteit, etc... EN De oorspronkelijke aankoopprijs verhoogd met: Een percentage van 25% op de aankoopprijs OF met de werkelijke kosten van de aankoop (notariskosten) indien deze meer bedroegen dan 25% op de aankoopprijs 5% op de aankoopprijs per verlopen jaar sinds de aankoop + de kosten van de werken die werden uitgevoerd door een geregistreerd aannemer. Voor gronden gelden volgende tarieven : Indien de grond wordt verkocht binnen de vijf jaar na aankoop, zal de meerwaarde belast worden aan 33%, te vermeerderen met de gemeentebelasting. Indien de grond wordt verkocht tussen het vijfde en achtste jaar na aankoop, zal de meerwaarde belast worden aan 16,5%, te vermeerderen met de gemeentebelasting. LET WEL : Indien de waarde een constructie op een bebouwd perceel minder dan 30% vertegenwoordigt van de totaal betaalde prijs, zal de fiscus dit niet als gebouw, maar als grond beschouwen. Als verkoper, dien je deze meerwaarde zelf op te nemen in de belastingaangifte voor het jaar waarin je de meerwaarde hebt gerealiseerd.
  • Wanneer betaal ik BTW bij een aankoop?
    Bij de verkoop van een nieuwbouw wordt aankooprijs opgesplitst in een gedeelte grondwaarde en een gedeelte constructiewaarde . Op de constructiewaarde betaalt men in principe 21% BTW Op de bijhorende bouwgrond die men samen met de constructies aankoopt, moet men ook 21% btw betalen als de volgende 3 voorwaarden samen vervuld zijn: Er is een toelating om op de grond te bouwen en er wordt een gebouw opgericht dat verkocht wordt met BTW. De grond en het gebouw worden door éénzelfde persoon verkocht. De bouwgrond wordt tegelijk met het gebouw overgedragen. Indien de verkoper van de grond dus niet dezelfde rechtspersoon is als de verkoper van de constructies, dient men dus enkel 21% BTW te betalen op de constructiewaarde en 12% verkooprechten/registratierechten op het grondaandeel. Een woning wordt als nieuw beschouwd tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname van de woning: bv. als een woning voor het eerst bewoond werd op 14 februari 2024, dan is er nog sprake van nieuwbouw tot en met 31 december 2026. De ingebruikneming van een appartement in een gebouw heeft geen invloed op de datum van ingebruikneming van de andere appartementen in dat gebouw. Dwz dat tot deze datum een verkoper nog onder BTW-stelsel kan verkopen, zodat hij onder bepaalde voorwaarden, zijn betaalde BTW kan recupereren. Het nadeel is dan dat de nieuwe koper 21% BTW betaalt op de gehele aankoopsom. Een niet BTW-plichtige verkoper kan dankzij het Toevallig BTW-plichtig statuut verkopen onder het BTW-stelsel. Hiervoor dient deze, voor hij de verkoopsovereenkomst afsluit, een verklaring 104.1 in 2-voud in te vullen en af te leveren bij het plaatselijk belastingskantoor. De verkoper ontvangt dan een "BTW-nummer" deze dient te worden opgenomen in de overeenkomst. Na de verkoop moet de verkoper dan ook nog een BTW-aangifte 104.5 indienen. Voor sloop en nieuwbouw geldt het btw-tarief van 21% maar onder bepaalde voorwaarden kan men een lager tarief krijgen: Op voorwaarde dat de afbraak en wederopbouw in één handeling gebeurt en de nieuwbouw hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt geldt vanaf 1 januari 2024, het verlaagde btw-tarief van 6% . Dit is enkel voor bouwheren-natuurlijke personen. (onder voorbehoud van finale goedkeuring door de federale regering) Het moet gaan om woningen: die gedurende 5 jaar de enige en eigen woning van de bouwheer/koper zijn die een bewoonbare oppervlakte hebben van maximum 200 m2. Vanaf 1 januari 2024 zal het btw-tarief voor projecten via bouwpromotoren, terug 21% bedragen. Een beperkt aantal overgangsmaatregelen wordt echter voorzien voor lopende projecten en aankopen, waarbij onder andere een vergunningsdatum van voor 30/06/2023 moet gelden. Andere maatregelen mogelijk.
  • Wanneer kan ik bij een verkoop BTW terugvorderen?
    Is een woning nieuw dan kan men ervoor kiezen om de woning met BTW te verkopen (= 'met toepassing van het BTW-regime') tenzij de verkoper er sowieso beroepshalve toe verplicht is. Heel belangrijk is dat u de koper dit laat weten en u dit vermeldt in de eerste schriftelijke overeenkomst (bijv. het compromis). Een woning is nieuw tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of bewoning. Bv. Een woning die voor het eerst in 2019 in gebruik is genomen is nieuw tot en met 31.12.2021. Hoeveel BTW moet ik de koper aanrekenen? Omdat het om een nieuwe woning gaat, moet men 21% BTW aanrekenen. Wanneer u de koper btw laat betalen, is hij geen registratierechten voor het gebouw meer verschuldigd. Wat moet de verkoper doen bij de BTW administratie? Voor de verkoop Vooraleer men de verkoopovereenkomst afsluit, vult dient hij de verklaring 104.1 in te vullen. De verkoper dient de verklaring in tweevoud in bij het bevoegde belastingkantoor. Na de verkoop Na de verkoop moet men een BTW-aangifte 104.5 indienen. In de verkoopakte moet men het belastingkantoor aanduiden waar men de bijzondere aangifte 104.5 zal indienen. Men vermeldt ook het jaar waarin het gebouw voor het eerst in gebruik werd genomen. Ook als de verkoper een ondernemingsnummer heeft voor een andere activiteit en hij verkoopt occasioneel een nieuwe woning, moet hij toch nog deze bijzondere aangifte 104.5 indienen. Daarvoor kan men dus niet de driemaandelijkse of maandelijkse BTW-aangifte gebruiken. Alleen wie beroepshalve huizen verkoopt moet geen bijzondere aangifte indienen. .
  • Zijn rookmelders verplicht?
    JA voor alle woningen en studentenkamers. Het decreet van 10 maart 2017 maakt rookmelders verplicht op elke bouwlaag van het pand. Het Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2022 verplicht nu ook een rookmelder buiten de individuele woning, namelijk in elke ruimte voor gedeeld gebruik waarin zich een technische installatie bevindt .De rookmeldersverplichtingen gelden niet als de woning of het gebouw beschikt over een automatische branddetectie-installatie met centrale. In de kelder of op zolder van een woning of een appartementsgebouw is een rookmelder verplicht wanneer zich daar een technische installatie bevindt of wanneer de kelder of zolder een directe toegang heeft en normaal en onmiddellijk te betreden is. Als er zich in een gemeenschappelijke kelderruimte individuele kelders bevinden dan volstaat één rookmelder. Bij de verhuur is het verplicht en ook voor woningen waarin de eigenaar zelf woont. Wat zijn de gevolgen als een woning niet aan de rookmeldersverplichtingen voldoet? Als een woning niet voldoet aan de rookmeldersverplichtingen, dan wordt ze in de regel als ‘niet-conform’ beschouwd. Ze voldoet dan niet aan de minimale veiligheids-, gezondheids- en woningkwaliteitsvereisten die de Vlaamse overheid oplegt (Titel III, Hoofdstuk V, van de Vlaamse Wooncode). In de verkoopovereenkomst is het aan te raden om een vermelding te maken of er al dan niet rookmelders in het pand aanwezig zijn.
  • Wat zijn de verplichtingen als makelaar rondom de Anti-witwas wetgeving?
    De 10 verplichtingen die je als vastgoedmakelaar-bemiddelaar hebt. (www.biv.be) 1. Een klantenonderzoek voeren Voer een klantenonderzoek: identificeer de cliënt, de uiteindelijke begunstigde en de tegenpartij. Met movely kan je makkelijk voldoen aan deze verplichting. a. Identificatie en identiteitsverificatie "cliënt" = resultaatsverbintenis Vastgoedmakelaars moeten hun cliënten en hun eventuele lasthebbers identificeren alsook hun identiteit verifiëren, aan de hand van een bewijsstuk, waarvan een afschrift moet worden genomen op papier of op een elektronische drager. Voor natuurlijke personen omvat deze identificatie: de naam, voornaam, geboortedatum en geboorteplaats van de cliënt. In de mate van het mogelijke moet tevens relevante informatie worden ingewonnen over het adres van de geïdentificeerde persoon. De identiteit dient geverifieerd te worden aan de hand van de identiteitskaart. Indien de cliënt de zijn woonplaats heeft in het buitenland, kan zijn identiteit ook worden geverifieerd aan hand van zijn paspoort of het rijbewijs voor personen van buitenlandse nationaliteit. Indien de cliënt een rechtspersoon is, moet de vastgoedmakelaar volgende gegevens kennen: de maatschappelijke naam, zetel, de bestuurders en de kennisneming van de bepalingen inzake de bevoegdheid van de vertegenwoordigers om de rechtspersoon te verbinden. De identiteit van de rechtspersoon dient geverifieerd te worden aan de hand van: de recentste versie van de gecoördineerde statuten, de lijst van bestuurders en de bekendmaking van hun benoeming in het Belgisch Staatsblad, de recentste publicatie in het Staatsblad van de vertegenwoordigingsbevoegdheden van de rechtspersoon-cliënt. Voor rechtspersonen naar buitenlands recht, voorziet het reglement in afzonderlijke informaties (art.5 § 2). Indien noodzakelijk, zoals bij langere zakelijke relatie met een bepaalde cliënt, moeten de identiteitsgegevens geactualiseerd worden. Het reglement stelt dat de vastgoedmakelaar minstens om de twee jaar de identificatiegegevens actualiseert en controleert, zelfs indien hij geen aanwijzingen heeft dat de gegevens niet meer actueel zijn (art.16 § 2). Indien het klantenonderzoek niet kan worden uitgevoerd, dan is het de vastgoedmakelaar verboden om met betrokkene een zakelijke relatie aan te gaan, te handhaven, of verrichtingen voor hem uit te voeren. De identificatiegegevens moeten gedurende minstens 10 jaar bewaard en geactualiseerd worden (art. 60). b. Identificatie en identiteitsverificatie "uiteindelijke begunstigde" = inspanningsverbintenis Vastgoedmakelaars dienen tevens de persoon of personen voor wiens rekening of ten voordele van wie een verrichting wordt uitgevoerd (begunstigde of uiteindelijke begunstigde van de cliënt en van de lasthebber) te identificeren en alle redelijke maatregelen nemen om hun identiteit te controleren. Deze identificatie omvat de naam en voornaam van de begunstigde. In de mate van het mogelijke dient te worden overgegaan tot verificatie van geboortedatum en geboorteplaats van de uiteindelijke begunstigde. Verder dient in de mate van het mogelijke informatie worden ingewonnen over zijn adres. c. Identificatie van de “tegenpartij” Doorgaans is de verkoper of de verhuurder de cliënt van de vastgoedmakelaar, niet de koper of de huurder, tenzij in geval van een zoekopdracht. Het antiwitwasreglement verplicht de vastgoedmakelaar tevens de "tegenpartij" te identificeren (art.16bis) Het valt op te merken dat het reglement de identificatieplicht van de tegenpartij enkel voorziet bij overeenkomsten die leiden tot verkoop, aankoop, ruil of afstand van onroerende goederen of onroerende rechten. Het reglement spreekt niet over identificatieplicht van de tegenpartij bij huur of verhuur. Net als van zijn cliënt dient de vastgoedmakelaar van de tegenpartij volgende gegevens te kennen (natuurlijke persoon): naam, voornaam, geboortedatum en geboorteplaats, en, in de mate van het mogelijke, het adres. De identiteit dient geverifieerd te worden aan de hand van de identiteitskaart of inschrijving in het vreemdelingenregister. Indien de tegenpartij zijn woonplaats heeft in het buitenland, kan zijn identiteit ook worden geverifieerd aan hand van zijn paspoort of het rijbewijs voor personen van buitenlandse nationaliteit. Voor rechtspersonen voorziet het reglement in een gelijkaardig identificatie- en verificatieverplichting. 2. Algemene risicobeoordeling en cliëntacceptatiebeleid Voer een algemene risicobeoordeling uit en stippel een cliëntacceptatiebeleid uit. De algemene risicobeoordeling die de vastgoedmakelaars dienen te verrichten, vormt een instrument dat hen in staat moet stellen om de inherente risico’s inzake witwassen van gelden/financiering van terrorisme waaraan zij door hun activiteiten zijn blootgesteld, te identificeren en op gepaste wijze te beheren of waar nodig in te perken. Er wordt hierbij rekening gehouden met de kenmerken van de cliënten, de kenmerken van de producten, diensten of verrichtingen die men aanbiedt, de betrokken landen of geografische gebieden en de leveringskanalen waarop een beroep wordt gedaan. Elke vastgoedmakelaar moet daarnaast ook een cliëntacceptatiebeleid uitstippelen dat aangepast is aan het risicoprofiel van zijn cliënten. Deze individuele analyse moet ook gebaseerd zijn op de algemene risicoanalyse die werd uitgevoerd op het niveau van het kantoor. Naarmate het risico hoger wordt, moet je als vastgoedmakelaar meer voorzorgmaatregelen nemen. Cliënten die mogelijks een specifiek risico vormen, kunnen pas aanvaard worden na grondig onderzoek. Zo voorziet het antiwitwasreglement in een niet-exhaustieve lijst van 15-tal transacties als mogelijk risico, waarmee je de mate waarin je je cliënt kan aanvaarden, bepaalt. Inschatting van risico: twijfel je, dan meld je! 3. Waakzaamheid Wees waakzaam en analyseer atypische verrichtingen. Na de aanvaarding van de cliënt moet je als vastgoedmakelaar ook een waakzaamheid aan de dag leggen ten aanzien van de occasionele verrichtingen, alsook een doorlopende waakzaamheid ten aanzien van de verrichtingen die gedurende de zakelijke relatie worden uitgevoerd. Hiervan moet je ook een schriftelijk verslag opstellen. Door het gebruik van MOVELY worden je handelingen automatisch bewaard en zijn ze ten alle tijde oproepbaar. Als vastgoedmakelaar onderzoek je met name, voor zover redelijkerwijs mogelijk, de achtergrond en het doel van alle verrichtingen die voldoen aan ten minste een van de volgende voorwaarden : 1° zij zijn complex; 2° zij zijn ongebruikelijk groot; 3° zij vertonen een ongebruikelijk patroon; 4° zij hebben geen duidelijk economisch of rechtmatig doel Er zijn ook een aantal gevallen waarin een verhoogde waakzaamheid vereist is. Dit is het geval als er sprake is van derde landen met een hoog risico, gevaar voor ernstige fiscale fraude (gebruik van belastingparadijzen), de aanwezigheid van politiek prominente personen en personen verdacht van terrorisme. 4. Meldingsplicht Meld elk verdacht gegeven aan de CFI. Net zoals alle andere beroepen die onder toepassing van deze wetgeving vallen, moeten ook de vastgoedmakelaars, wanneer zij weet hebben of vermoeden dat een uit te voeren verrichting verband houdt met het witwassen van geld of de financiering van terrorisme, de Cel voor Financiële Informatieverwerking (CFI) daarvan op de hoogte brengen. De kennisgeving door de vastgoedmakelaar aan de CFI dient schriftelijk of elektronisch te gebeuren. Een meldingsformulier is beschikbaar op de website van CFI (www.ctif-cfi.be). De melding gebeurt in beginsel door de antiwitwasverantwoordelijke binnen het kantoor. De CFI kan zich verzetten tegen de uitvoering van die verrichting. De vastgoedmakelaar en zijn personeel mogen in geen geval - voor zover zij al die intentie hadden - hun cliënt of derden op de hoogte brengen van het feit dat informatie werd meegedeeld aan CFI. In principe gebeurt de kennisgeving aan de CFI vóór de uitvoering van de verrichting. De identiteitsgegevens van de melder mag niet nodeloos kenbaar worden gemaakt. Dit ter bescherming van de melders tegen bedreiging, daden van agressie of intimidatie. Er wordt voorzien in de nodige discretie. De identiteit van de melder (makelaar) mag niet worden vrijgegeven. 5. Antiwitwasverantwoordelijke aanstellen Stel een antiwitwasverantwoordelijke aan. Elk vastgoedkantoor is verplicht om een antiwitwasverantwoordelijke aan te stellen. Deze persoon is belast met de vaststelling en invoering van de procedures voor interne controle, informatieverstrekking om verrichtingen die met het witwassen van geld en de financiering van het terrorisme verband houden, te voorkomen, op te sporen en te verhinderen. De antiwitwasverantwoordelijke is de contactpersoon voor de CFI en de FOD Economie met betrekking tot alle vragen hieromtrent. Het reglement stelt dat deze persoon over de beroepservaring, het hiërarchisch niveau en de bevoegdheden dient te beschikken die nodig zijn om die functie effectief en autonoom te kunnen uitoefenen. Daarnaast kunnen er ook één of meerdere personen aangeduid worden die belast zijn met het toezicht op de tenuitvoerlegging van de gedragslijnen, procedures en internecontrolemaatregelen, met de analyse van de atypische verrichtingen en met de opstelling van de desbetreffende schriftelijke verslagen teneinde er zo nodig een passend gevolg aan te geven. Deze personen (AMLCO, Anti-Money Laundering Compliance Officer) zorgen bovendien voor de sensibilisering en de opleiding van het personeel en de medewerkers en stagiairs. 6. Gegevens bewaren Als vastgoedmakelaar moet je ook heel wat gegevens bewaren. 1° de identificatiegegevens, in voorkomend geval bijgewerkt, en een afschrift van de bewijsstukken of van het resultaat van de raadpleging van een informatiebron, gedurende tien jaar vanaf het einde van de zakelijke relatie met hun cliënt of vanaf de datum van een occasionele verrichting; 2° onder voorbehoud van andere toepasselijke wetgevingen, de bewijsstukken en registratiegegevens van verrichtingen, die nodig zijn voor het identificeren en nauwkeurig reconstrueren van de uitgevoerde verrichtingen, gedurende tien jaar vanaf de uitvoering van de verrichting; 3° het geschreven verslag van de analyse van de typische verrichtingen. Je treedt hier als vastgoedmakelaar op als verwerkingsverantwoordelijke van deze gegevens, wat een aantal verplichting met zich meebrengt. Zo moet je ondermeer na 10 jaar alle persoonsgegevens wissen. 7. Vormingsvereiste Zorg voor vorming over de antiwitwas voor jezelf én je personeel. Alle meldingsplichtigen, dus ook de vastgoedmakelaars, zijn eveneens gehouden passende maatregelen te nemen om hun werknemers en vertegenwoordigers vertrouwd te maken met de bepalingen van de antiwitwaswet. 8. CFI-bijdrage betalen Betaal je jaarlijkse CFI-bijdrage Jaarlijks betaal je als vastgoedmakelaar een bijdrage aan de CFI. Deze bijdrage is inbegrepen in de BIV-bijdrage en wordt via het BIV doorgestort aan de CFI. Wie uitsluitend syndicusactiviteiten heeft, is de CFI-bijdrage sinds oktober 2017 niet meer verschuldigd. 9. Cash geld weigeren Weiger cash geld bij de betaling van onroerend goed. Sinds 1 januari 2014 mag de prijs van een onroerend goed echter helemaal niet meer in contanten worden betaald. Onder “de prijs van de verkoop van een onroerend goed” wordt het totale bedrag verstaan dat de koper moet betalen en dat betrekking heeft op de aankoop en de financiering van dat goed, hierin inbegrepen de hieruit voortvloeiende bijhorende kosten. Er geldt dus een totaal cashverbod bij de aankoop van vastgoed! Als vastgoedmakelaar mag je geen cent cash tolereren - hetzelfde geldt voor je personeel. Elke verkoopovereenkomst moet het rekeningnummer vermelden waar de betaling vandaan komt. De prijs van de verkoop van een onroerend goed mag enkel vereffend worden door middel van overschrijving of cheque. België is hiermee veel strenger dan de andere Europese landen. De Europese Richtlijn voorziet voorlopig nog in een grens van 15.000 euro. 10. Rekeningnummer vermelden Vermeld het rekeningnummer evenals de identiteit van de houders van die rekeningen in een verkoopovereenkomst. De verkoopovereenkomst moet eveneens het rekeningnummer evenals de identiteit van de houders van die rekeningen vermelden dat gedebiteerd werd of zal worden om de prijs en, in voorkomend geval, het voorschot over te dragen. Indien de rekening nog niet gekend is moet de overeenkomst minstens een verklaring bevatten van de partijen, waarin wijze waarop de aankoop zal gefinancierd worden vermeld is. De vastgoedmakelaar en de notaris moeten de hierboven vermelde bepalingen op hun volledigheid controleren en hebben een rapporteringplicht aan de CFI, indien er onvolledigheden en of nalatigheden worden vastgesteld. Het Antiwitwasjaarverslag is niet langer verplicht. Wat gebeurt er als de vastgoedmakelaar deze verplichtingen niet nakomt? Wie de antiwitwasverplichtingen niet naleeft, riskeert stevige geldboetes van de FOD Economie (tot 1.250.000 euro). Bovendien riskeer je ook een tuchtsanctie bij het BIV.
  • Mag/moet ik het rijksregisternummer opnemen in mijn verkoopovereenkomsten?
    Het verwerken van het rijksregisternummer is bij wet verboden. De wet van 8 augustus 1983 tot regeling van een rijksregister van natuurlijke personen bepaalt onder welke voorwaarden en door welke personen het rijksregister mag gebruikt worden. Daarbij dient steeds een machtiging verkregen te worden van het Sectoraal Comité van het Rijksregister. Deze machtiging wordt verleend wanneer aan twee voorwaarden voldaan is: 1. De aanvrager is een openbare of private instelling van Belgisch recht 2. De aanvrager heeft de informatie nodig voor het vervullen van taken van algemeen belang. Deze taken moeten via een wettelijke basis aan de instelling zijn toevertrouwd of als zodanig worden erkend. Zo hebben overheids- en politiediensten toegang tot het rijksregister. Ook notarissen, deurwaarders, advocaten en apothekers kunnen het rijksregister consulteren in de uitoefening van hun beroep. Voor makelaars is hier echter geen specifieke toewijzing. Werkgevers hebben de verplichting om bepaalde gegevens van hun werknemers, zoals het rijksregisternummer, te bezorgen aan de Rijksdienst voor Sociale Zekerheid. Zij hebben aldus de plicht het rijksregisternummer op te vragen bij hun werknemers. Zij mogen dit echter niet voor andere doeleinden gebruiken.
  • Is een syndicus verplicht?
    Zodra een appartementsgebouw is opgedeeld in twee of meer entiteiten, moet er verplicht een syndicus worden aangesteld door de algemene vergadering. De wetgeving die van toepassing is op de syndicus en/of de mede-eigendom is van ‘dwingend recht’, dit betekent dat men hier niet kan van afwijken. De wet voorziet 2 uitzonderingen op de verplichting tot het aanstellen van een syndicus: -Indien er slechts één persoon eigenaar is van een volledig appartementsgebouw. -Het is niet verplicht om een syndicus aan te stellen indien ‘de aard van het onroerend goed dit rechtvaardigt’ en op voorwaarde dat alle mede-eigenaars hiermee akkoord zijn. Dit is bijvoorbeeld het geval in zeer kleine residenties met een beperkt beheer. Elke mede-eigenaar van het gebouw of gehuwde partner kan aangesteld worden als vrijwillige syndicus. De vrijwillige syndicus, of niet-professionele syndicus, moet aangesteld worden door een absolute meerderheid op de Algemene Vergadering van mede-eigenaars.
  • Is een elektronische handtekening rechtsgeldig?
    In het Staatsblad van 10 oktober 2018 verscheen de ‘wet van 20 september 2018 tot harmonisatie van de begrippen elektronische handtekening en duurzame gegevensdrager en tot opheffing van de belemmeringen voor het sluiten van overeenkomsten langs elektronische weg’ (inwerkingtreding: 20 oktober 2018). Deze wet draagt bij tot het digitaal vriendelijk maken van de Belgische wetgeving, wat de verdere digitalisering van processen en transacties moet bevorderen en wil obstakels wegwerken voor het sluiten van overeenkomsten langs elektronische weg. Zo werd het Wetboek Economisch Recht gewijzigd, zodat ook de bijzondere categorieën van overeenkomsten uit dit artikel - inclusief de verkoop van onroerend goed - elektronisch kunnen worden gesloten. Indien een verkoop per e-mail, dient de e-mail wel voorzien te zijn van een elektronische handtekening. Deze definitie omvat alle soorten elektronische handtekeningen, zoals handgeschreven gescande handtekeningen, biometrische handtekeningen (bv. stemherkenning, irisherkenning, herkenning van vingerafdrukken), digitale handtekeningen of de eenvoudige codes van bankkaarten. Er zijn op zich drie soorten elektronische handtekeningen: Gewone elektronische handtekening : Dit zijn gegevens in elektronische vorm die gehecht zijn aan of logisch verbonden zijn met andere gegevens in elektronische vorm, en die door de ondertekenaar worden gebruikt om te ondertekenen. Voorbeelden zijn het invoegen van een gescande papieren handtekening in een te ondertekenen document, het invoeren van een PIN-code of wachtwoord of het aanklikken van een knop “ik ga akkoord”. De gewone elektronische handtekening is de meest eenvoudige vorm van ondertekening. Zij biedt echter geen garanties voor de authenticiteit van de handtekening of de integriteit van het document . Hoewel een gewone elektronische handtekening niet wordt gelijkgesteld (geassimileerd) met een handgeschreven handtekening, kan de ondertekenaar wel terugvallen op het non-discriminatiebeginsel. Dit beginsel houdt in dat een rechter de elektronische handtekening niet kan weigeren louter omwille van het elektronische karakter ervan. Dit betekent echter niet dat dit soort elektronische handtekening dezelfde juridische waarde heeft als een handgeschreven handtekening. Geavanceerde elektronische handtekening : Dit is een elektronische handtekening die: op een unieke wijze aan de ondertekenaar is verbonden (bv. door aan de ondertekenaar een unieke code/private sleutel toe te kennen); het mogelijk maakt om de ondertekenaar te identificeren (bv. door middel van een identiteitscertificaat of biometrie); tot stand komt met gegevens voor het aanmaken van elektronische handtekeningen die de ondertekenaar, met een hoog vertrouwensniveau, onder zijn uitsluitende controle kan gebruiken en wijzigingen achteraf traceerbaar maakt (bv. audit-trail of hashing). Voorbeelden zijn een klik op de knop handtekening in een informatiesysteem via authenticatie (bv. username/paswoord) in combinatie met audit trails. Een geavanceerde handtekening vereist dus een aantal technische controles die aantonen dat de handtekening authentiek is en dat het te ondertekenen document integer blijft. Ze biedt dus meer garanties voor authenticiteit en integriteit dan een gewone elektronische handtekening. Net zoals het geval is bij de gewone elektronische handtekening, wordt de geavanceerde elektronische handtekening niet geassimileerd met een handgeschreven handtekening, maar kan de ondertekenaar wel terugvallen op het non-discriminatiebeginsel. Gekwalificeerde elektronische handtekening: Dit is een geavanceerde elektronische handtekening die: aangemaakt is met een gekwalificeerd middel voor het aanmaken van elektronische handtekeningen (bv. geconfigureerde software en/of hardware om een elektronische handtekening aan te maken en die aan bepaalde eisen voldoet); gebaseerd is op een gekwalificeerd certificaat voor elektronische handtekeningen afgegeven door een gekwalificeerde verlener van vertrouwensdiensten (bv. een handtekeningcertificaat dat aan bepaalde eisen voldoet). Het belangrijkste voorbeeld van een gekwalificeerde elektronische handtekening is de ondertekening via eID of via de Itsme-applicatie. De gekwalificeerde elektronische handtekening is een technisch complexe vorm van ondertekening die, vergeleken met de gewone en geavanceerde handtekening, juridisch het meest garanties biedt op het vlak van authenticiteit van de handtekening en integriteit van het ondertekende document. Deze elektronische handtekening wordt gelijkgesteld (geassimileerd) met een handgeschreven handtekening. Dat betekent dat de gekwalificeerde elektronische handtekening dezelfde rechtsgevolgen heeft als een handgeschreven handtekening. De gekwalificeerde elektronische handtekening geniet eveneens van het non-discriminatiebeginsel. Bovendien wordt een gekwalificeerde elektronische handtekening in alle andere lidstaten van de Europese Unie erkend wanneer zij gebaseerd is op een in een lidstaat afgegeven handtekeningcertificaat.
  • Welke mogelijkheden zijn er als niet iedereen in staat is om te ondertekenen?
    Er kan via movely, steeds makkelijk digitaal en vanop afstand worden ondertekend. Indien één van de partijen niet in de mogelijkheid is om fysiek en/of digitaal te ondertekenen dan kan er ook d.m.v. "een onderhandse volmacht" worden ondertekend of het kan zijn dat iemand een zorgvolmacht heeft waarin deze handelingen beschreven staan. De volmachtgever geeft hierbij d.m.v. een door de volmachtgever en gevolmachtigde, ondertekende "onderhandse volmacht" een volmacht aan de gevolmachtigde, om in zijn naam een bepaald document te ondertekenen. In movely kan je ook heel makkelijke onderhandse volmachten opmaken. Een zorgvolmacht dient steeds schriftelijk te worden opgesteld. Een notariële tussenkomst is enkel vereist indien de lasthebber notariële handelingen moet kunnen stellen. De zorgvolmacht – zowel onderhandse als notariële – moet geregistreerd worden door de notaris in het Centraal Register voor Lastgevingen. Zo kan elke notaris in België gemakkelijk terugvinden als er voor een bepaalde persoon een zorgvolmacht bestaat. Zonder deze registratie zal de volmacht geen uitwerking hebben. Voor een aankoop kan er ook "met sterkmaking" worden ondertekend. Indien de persoon voor wie er iemand zich sterk heeft gemaakt zijn verplichtingen alsnog niet zou nakomen, zal de partij die de handtekening met sterkmaking heeft geplaatst zijn verplichtingen dienen over te nemen. Er kan ook "voor command" getekend worden. De uiteindelijke koper heeft de mogelijkheid om een "command" (= lastgever) aan te stellen. Dit betekent dat hij verklaart niet voor zichzelf te hebben gekocht, maar voor een derde, die onbekend wenste te blijven. In de voorlopige verkoopovereenkomst moet een specifieke clausule opgenomen worden: ‘de koper koopt voor zichzelf of een ander nader aan te wijzen persoon’. De aanwijzing van de échte koper gebeurt maximaal vijf werkdagen na het ondertekenen van de onderhandse akte via notariële weg. Zowel de eerste koper (tussenpersoon) als echte koper moeten dan aanwezig zijn. Er mogen geen wijzigingen gebeuren met betrekking tot de prijs, het voorwerp en andere voorwaarden.
  • Kan ik een kandidaat-huurder weigeren?
    De verhuurder heeft het recht om te kiezen aan wie hij verhuurt. Een verhuurder zoekt een huurder van wie hij hoopt dat hij de huurprijs zal kunnen betalen en goed voor de woning zal zorgen. Een eigenaar mag dus huurders weigeren. Discriminatie bij het verhuren van een woning mag echter niet. Als men weigert een woning te verhuren op basis van bepaalde kenmerken van een kandidaat-huurder dan is er sprake van discriminatie. Je mag een huurder dus niet a priori weigeren op basis van: geslacht (hierin begrepen zwangerschap, bevalling of moederschap en transseksualiteit) genderidentiteit, genderexpressie, seksuele geaardheid leeftijd burgerlijke staat geboorteplaats vermogen geloof of levensbeschouwing politieke overtuiging, syndicale overtuiging taal gezondheidstoestand, handicap, fysieke of genetische eigenschap sociale positie nationaliteit, ras, huidskleur, afkomst, of nationale of etnische afstamming Er is sprake van discriminatie wanneer een persoon in een vergelijkbare situatie minder gunstig wordt behandeld dan een andere persoon zonder dat daarvoor een objectieve verantwoording bestaat Om te spreken van discriminatie is het niet nodig dat de verhuurder ook de bedoeling had om te discrimineren. Zodra hij een ongerechtvaardigd onderscheid maakt op basis van een van de beschermde gronden is er discriminatie, ongeacht of de verhuurder dat zo bedoelde. Zowel het discrimineren als iemand anders de opdracht geven om te discrimineren is strikt verboden. Niet alleen de persoon die de opdracht geeft, maar ook de persoon die de opdracht uitvoert, maakt zich in dat geval schuldig aan discriminatie. vb Een eigenaar vraagt aan de vastgoedmakelaar om bepaalde personen te weigeren; De beoordeling van discriminatie behoort toe aan de rechtbanken. Zij kunnen, naargelang het geval, de staking van de discriminatie bevelen, een dwangsom of een schadevergoeding opleggen of in bepaalde gevallen zelfs een dader strafrechtelijk veroordelen en boetes en gevangenisstraffen opleggen. Sinds 1 juli 2014 – dit is de datum waarop Vlaanderen voor private huur bevoegd werd - is de toepasselijke regelgeving het Vlaams decreet van 10 juli 2008 houdende een kader voor het Vlaamse gelijkekansen- en gelijkebehandelingsbeleid. Op de gevallen van discriminatie vóór 1 juli 2014 is de federale regelgeving van toepassing. (de antiracismewet en antidiscriminatiewet van 10/05/2007).
  • Welke gegevens mag ik opvragen aan een kandidaat-huurder?
    Welke informatie mag je als vastgoedmakelaar opvragen tijdens de selectie van kandidaat-huurders? Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van de locatie van het te huur gestelde pand. Sinds de regionalisering van de huurwetgeving bestaan hierover immers verschillen tussen de gewesten. Vlaanderen In het Vlaams huurdecreet is louter opgenomen dat je alleen de documenten mag opvragen die noodzakelijk zijn om na te gaan of hij aan zijn huurdersverplichtingen zal kunnen voldoen Voor het plaatsbezoek mag u enkel nagaan of de kandidaat-huurder over voldoende inkomsten beschikt om het pand te betalen én of hij de woning zal kunnen onderhouden. Daarbij mag je echter niet discrimineren. Je kan vragen naar de hoeveelheid van het inkomen maar niet naar de oorsprong ervan. Iemand uitsluiten op basis van het feit dat hij een vervangingsinkomen heeft mag namelijk niet. Na het plaatsbezoek mag u pas meer informatie opvragen aan de kandidaat-huurder. Voorbeeld documenten die de identiteit, burgerlijke staat en de woonplaats van de kandidaat-huurder aantonen. Het opvragen van documenten die peilen naar de gezondheidstoestand of het gerechtelijk verleden van de huurder is dan weer verboden, aangezien deze informatie niet relevant is voor de verhuurder om na te gaan of de kandidaat-huurder zijn huurdersverplichtingen zal kunnen nakomen. In Brussel en Wallonië is het zo : Brussel Zo lijst de Brusselse Huisvestingscode expliciet op welke gegevens met het oog op het opstellen en sluiten van de huurovereenkomst opgevraagd mogen worden. Het gaat om: De naam en voornaam van de kandidaat-huurder(s). Een communicatiemiddel met de kandidaat-huurder. Elk document dat het mogelijk maakt de identiteit van de huurder en zijn bekwaamheid om te contracteren vast te stellen. Het aantal personen uit wie het huishouden bestaat. Het bedrag van de financiële middelen waarover de huurder beschikt of de raming ervan. Verder wordt verduidelijkt dat noch de oorsprong noch de aard van de middelen door de verhuurder in aanmerking mogen genomen worden om een woning te weigeren. Wallonië Ook het Waalse decreet betreffende de woninghuurovereenkomst kent een opsomming van algemene gegevens of bewijsstukken die je van de kandidaat-huurder mag inwinnen in het kader van het afsluiten van een huurcontract: De naam en voornaam van de kandidaat-huurder(s). Een communicatiemiddel met de kandidaat-huurder. Het adres van de kandidaat. De geboortedatum of, in voorkomend geval, een bewijs van zijn bekwaamheid om te contracteren. De samenstelling van het gezin. De burgerlijke stand van de huurder indien hij getrouwd of wettelijke samenwoner is. Het bedrag van de financiële middelen waarover de kandidaat- huurder beschikt. Het bewijs van de betaling van de laatste drie huurprijzen. De Waalse wetgever liet toe dat andere gegevens dan de opsomming gevraagd morgen worden, maar enkel indien ze een rechtmatig doel hebben en de aanvraag om serieuze redenen in verhouding tot de nagestreefde doelstelling wordt gerechtvaardigd.
  • Welke gegevens dien ik op te nemen in het huurcontract?
    Wettelijk moet een huurovereenkomst worden aangegaan en minimaal volgende verplichte gegevens bevatten: De identiteit van alle contracterende partijen Voor natuurlijke personen: naam, voornamen, woonplaats en geboorteplaats en -datum. Voor rechtspersonen: maatschappelijke naam en, in voorkomend geval, het ondernemingsnummer of het adres van de zetel. De begindatum van de overeenkomst Datum ondertekening overeenkomst Duurtijd overeenkomst De omschrijving van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die onder de verhuur vallen. Het huurbedrag en de lasten Handtekeningen partijen Afhankelijk van de gewesten en het soort huurcontract zijn specifieke zaken in het contract of als bijlage verplicht en/of aangeraden. Bij movely maakt u steeds gebruik van up-to-date huurcontracten.
  • Is een geschreven huurcontract verplicht?
    In tegenstelling tot andere huurcontracten, legt de wet op dat het huurcontract voor de hoofdverblijfplaats schriftelijk moet wordt opgesteld. Deze verplichting bestaat sinds 15 juni 2007 maar wordt opgelegd voor alle woonhuurcontracten die vóór die datum werden ondertekend: zodoende kan de verhuurder of de huurder eisen dat de lopende mondelinge huurovereenkomst wordt geregulariseerd door een document. In geval van een geschil en bij gebrek aan uitvoering binnen de acht dagen volgend op een met een aangetekend schrijven betekende ingebrekestelling of een deurwaardersexploot kan de eiser de rechter verzoeken om de andere partij te dwingen een schriftelijk contract te tekenen. Het KB van 04 mei 2007 inzake de huurcontracten in het Brussels, Vlaams en Waals Gewest bevestigen de verplichting om een schriftelijk contract op te stellen. Ze verplichten tevens dat het huurcontract: Moet worden ondertekend door elke partij. Moet worden opgemaakt in zoveel exemplaren als er partijen zijn. De registratie van het huurcontract is verplicht, er moet dus daartoe een bijkomend exemplaar worden opgesteld. Het aantal door de partijen ondertekende exemplaren moet vermeld worden.
  • Is een plaatsbeschrijving altijd nodig?
    Met uitzondering van de pachtovereenkomst is de opmaak van een plaatsbeschrijving bij alle huurcontrracten verplicht. De opmaak van een plaatsbeschrijving is een verplichte bepaling die is voorzien door het artikel 1730 van het Burgerlijk Wetboek. De verplichting om een plaatsbeschrijving op te maken wordt dus niet enkel opgelegd voor huurcontracten voor de hoofdverblijfplaats, maar ook voor huurcontracten gemeen recht, vb voor een garage, een kantoorruimte, een vakantiewoningen,... In Vlaanderen zijn de partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Die plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand waarin de huurder over het goed kan beschikken. De plaatsbeschrijving wordt bij de huurovereenkomst gevoegd en wordt geregistreerd. Als één van de partijen daarom verzoekt, wordt door de partijen ook op het einde van de huur een omstandige plaatsbeschrijving opgesteld, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Als bij de aanvang van de huur geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs. In Brussel en Wallonië is een plaatsbeschrijving tevens verplicht, het moet gedetailleerd zijn en de kosten worden door beide partijen gelijk gedragen. Dient opgesteld te worden binnen één maand nadat de huurder zijn intrek heeft genomen.
  • Wie betaalt de kosten van de plaatsbeschrijving?
    De plaatsbeschrijving kan zowel door de partijen zelf als door een deskundige worden opgesteld. Indien huurder en verhuurder afspreken dat er beroep gedaan wordt op een deskundige dan dragen de huurder en verhuurder elk de helft van het ereloon van deze deskundige. Als huurder en verhuurder niet samen afspreken om een deskundige aan te stellen, staat het elke partij vrij om zich individueel door een deskundige te laten bijstaan, maar dan uiteraard op eigen kosten.
  • Wanneer is een EPC bij verhuur nodig?
    1. EPC wetgeving Vlaanderen Voor de verhuur van langer dan 2 maanden van een woning, appartement, studio of klein niet-residentieel gebouw (kantoor, winkeltje...). Vanaf 2022 moet er bij appartementsgebouwen een EPC van de gemeenschappelijke delen zijn. Deze verplichting staat los van een verkoop of verhuur. Wanneer is een EPC niet verplicht bij verhuur in Vlaanderen? Bij de verhuur van een serviceflat of noodwoning aan een dagprijs en zonder huurovereenkomst. Een vakantiewoning verhuurt voor minder dan 2 maanden. Hoe lang is een EPC geldig in Vlaanderen? Een EPC attest is 10 jaar geldig. Indien je werken laat uitvoeren om je woning energiezuiniger te maken, moet je een nieuw EPC laten opmaken. Niet naleven EPC wetgeving: welke sancties? Kan je geen geldig EPC attest voorleggen? Dan riskeer je een boete tussen 500 en 5.000 euro. Er staan ook financiële sancties op het niet naleven van de advertentieplicht (EPC attest op publieke reclame). Die boetes starten vanaf 250 euro, maar kunnen ook gradueel oplopen tot 5.000 euro. 2. EPC wetgeving Brussel In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gaat het niet om een EPC, maar om een EPB-certificaat (Energieprestatie van gebouwen). Zo’n EPB is verplicht bij de verkoop en verhuur van een woning groter dan 18 m² of van een kantoor groter dan 500 m². Er bestaan 3 verschillende modellen van het EPB: EPB ‘Nieuwbouw’: voor nieuwbouwconstructies (huizen, scholen, kantoren,…) waarvan de 1e stedenbouwkundige vergunning na 1 juli 2008 werd ingediend. EPB ‘Wooneenheid’: voor oudere (eventueel gerenoveerde) woningen (stedenbouwkundige vergunning ingediend voor 1 juli 2008). EPB ‘Kantoren’: voor oudere kantoren die groter zijn dan 500 m² (stedenbouwkundige vergunning ingediend voor 1 juli 2008). Wanneer is een EPB niet verplicht in Brussel? Voor een woonwagen (zonder bevestiging aan de grond), een woonboot, … Voor gebouwen zonder verwarming Een schenking Hoe lang is een EPB geldig in Brussel? Een EPB-certificaat 10 jaar geldig. Indien je werken laat uitvoeren om je woning energiezuiniger te maken moet je een nieuw EPB-certificaat laten opmaken. Sancties? Kan je geen geldig EPB-certificaat voorleggen in Brussel? Of leef je de advertentieverplichting niet na (EPB op publieke reclame)? Dan riskeer je een gevangenisstraf van 8 dagen tot 12 maanden en/of een geldboete van 25 tot 25.000 euro. 3. EPC wetgeving Wallonië In Wallonië is het EPC bekend als het PEB (Performance Energétique des Bâtiments). Dit certificaat is verplicht bij de verkoop en verhuur van een gebouw met een totale bruikbare oppervlakte van meer dan 50 m². Bij appartementsgebouwen is in Wallonië ook een deelrapport nodig voor gemeenschappelijke installaties (verwarmingsinstallatie, ventilatiesysteem, eventuele zonnepanelen, …). Wanneer is een PEB niet verplicht in Wallonië? Bij een onbewoonbaar verklaarde woning (bevestigd door het Waalse gewest). Voor een caravan (zonder grondanker), een woonboot, … Voor een gebouw dat je wil laten slopen (mét sloopvergunning.) Hoe lang is een PEB geldig in Wallonië? Het PEB-certificaat 10 jaar geldig. Let op: laat je werken uitvoeren om je woning energiezuiniger te maken? Dan moet je nadien wel een nieuw PEB-certificaat laten opmaken. Sancties? Kan je geen geldig PEB-certificaat voorleggen? Dan riskeer je een geldboete van minimaal 250 euro. Dit bedrag kan zelfs oplopen tot 50.000 euro.
  • Wanneer kan de huurder zijn contract opzeggen?
    Als huurder kan je wel op elk moment je huurcontract opzeggen, rekening houdend met een opzegtermijn van 3 maanden. De opzegtermijn begint dan op de eerste dag van de maand die volgt op de opzegging van de huur. Als je je contract opzegt binnen de eerste drie jaar van je overeenkomst, betaal je wel een opzegvergoeding.
  • Is huurindexatie verplicht?
    De huurprijs indexeren is niet verplicht, de verhuurder staat vrij om de indexatie 1 of meerdere jaren over te slaan. Het recht de huurprijs nadien te indexeren, blijft behouden, tenzij er uitdrukkelijk afstand van gedaan werd in het huurcontract.
  • Kan je huisdieren weigeren?
    Huisdieren zijn altijd toegelaten in huurwoningen, tenzij de huurwoning niet geschikt is voor het huisdier. De huurder heeft wel het recht om huisdieren te houden, maar ook de plicht om de woning in goede staat achter te laten bij het einde van de huurovereenkomst. Huisdieren mogen ook geen overlast veroorzaken. Verhuurders mogen huurders niet langer eenzijdig uit de huurwoning zetten omdat ze huisdieren houden. Als huurder en verhuurder geen akkoord bereiken, zal enkel de vrederechter nog kunnen beslissen of het huisdier is toegestaan. In ieder geval blijft de huurder steeds verantwoordelijk voor eventuele schade die een huisdier veroorzaakt aan de huurwoning.
  • Welke bijlagen zijn verplicht bij welke huurovereenkomsten?
    De bijlagen die verplicht zijn bij een huurovereenkomst kunnen variëren afhankelijk van het rechtsgebied en de specifieke regels die van toepassing zijn. Over het algemeen kunnen echter de volgende bijlagen als verplicht worden beschouwd bij verschillende soorten huurovereenkomsten: Woonruimteverhuur: Kopie van het identiteitsbewijs van de verhuurder. Kopie van het identiteitsbewijs van de huurder(s). Kopie van de eigendomstitel of een verklaring van de eigenaar dat hij bevoegd is de woning te verhuren. Eventuele bijlage met inventaris van meubels en apparatuur die bij de woning worden verstrekt. Eventuele bijlage met specifieke afspraken over onderhoud, kosten of andere speciale voorwaarden. Bedrijfsruimteverhuur: Kopie van het identiteitsbewijs van de verhuurder. Kopie van het identiteitsbewijs van de huurder(s). Kopie van de eigendomstitel of een verklaring van de eigenaar dat hij bevoegd is de bedrijfsruimte te verhuren. Plattegrond(en) van de gehuurde ruimte met aanduiding van de oppervlakte. Eventuele bijlage met specifieke afspraken over onderhoud, kosten, gebruik van gemeenschappelijke ruimtes, etc. Eventuele bijlage met gedetailleerde beschrijving van de staat van de ruimte bij aanvang van de huur.
  • Zijn rookmelders verplicht?
    rVerplichting voor alle woningen( ook appartementen, studentenkamers,...) Het decreet van 10 maart 2017 maakt rookmelders verplicht op elke bouwlaag van het pand, dus ook die van eigenaar-bewoners. Het Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2022 verplicht nu ook een rookmelder buiten de individuele woning, namelijk in elke ruimte voor gedeeld gebruik waarin zich een technische installatie bevindt.De rookmeldersverplichtingen gelden niet als de woning of het gebouw beschikt over een automatische branddetectie-installatie met centrale. In de kelder of op zolder van een woning of een appartementsgebouw is een rookmelder verplicht wanneer zich daar een technische installatie bevindt of wanneer de kelder of zolder een directe toegang heeft en normaal en onmiddellijk te betreden is. Als er zich in een gemeenschappelijke kelderruimte individuele kelders bevinden dan volstaat één rookmelder. Bij verhuring is de verhuurder wettelijk verplicht de nodige rookmelders aan te kopen en te plaatsen. Als de verhuurder kiest voor een toestel met vervangbare batterijen, moet de huurder die batterijen tijdig vervangen. Wat zijn de gevolgen als een woning niet aan de rookmeldersverplichtingen voldoet? Als een woning niet voldoet aan de rookmeldersverplichtingen, dan wordt ze in de regel als ‘niet-conform’ beschouwd. Ze voldoet dan niet aan de minimale veiligheids-, gezondheids- en woningkwaliteitsvereisten die de Vlaamse overheid oplegt (Titel III, Hoofdstuk V, van de Vlaamse Wooncode). Wie een woning verhuurt zonder rookmelders, krijgt hiervoor geen conformiteitsattest en is ook strafbaar. Het niet voldoen aan de rookmeldersverplichting is een gebrek van categorie II en de woning kan dan ongeschikt verklaard worden.
  • Wat als de huurder zijn huurcontract tekent en nooit betaalt?
    Als de huurder het huurcontract heeft ondertekend maar vervolgens geen huur betaalt, zijn er verschillende stappen die de verhuurder kan nemen om het probleem aan te pakken. Hier zijn enkele mogelijke stappen die in veel rechtsgebieden kunnen worden gevolgd: Herinneringen en aanmaningen: De verhuurder kan beginnen met het sturen van herinneringen en aanmaningen aan de huurder om de achterstallige huur te betalen. Dit kan schriftelijk of mondeling gebeuren, afhankelijk van de lokale wetgeving en wat er is afgesproken in het huurcontract. Formele ingebrekestelling: Als de herinneringen en aanmaningen niet succesvol zijn, kan de verhuurder een formele ingebrekestelling sturen naar de huurder. In deze brief wordt de huurder meestal gewezen op de achterstallige betalingen, een redelijke termijn gesteld om de betalingen te voldoen en wordt gedreigd met verdere juridische stappen als de huurder niet voldoet. Huurgeschil indienen: Als de huurder nog steeds niet betaalt, kan de verhuurder een huurgeschil indienen bij de bevoegde rechtbank of huurcommissie. Dit kan leiden tot een juridische procedure waarin beide partijen hun standpunten kunnen presenteren en waarin een rechter of arbiter een uitspraak doet over het geschil. Ontbinding van het huurcontract: Als de huurder de betalingsverplichtingen blijft negeren, kan de verhuurder proberen het huurcontract te ontbinden. Dit kan afhangen van de specifieke voorwaarden in het huurcontract en de wetten van het rechtsgebied. De verhuurder kan mogelijk het contract ontbinden en de huurder verzoeken het gehuurde pand te verlaten. Incasso-procedure: Als de verhuurder een vonnis heeft verkregen van de rechtbank of huurcommissie waarin de huurder wordt veroordeeld tot betaling, kan de verhuurder de hulp van een incassobureau of de deurwaarder inschakelen om de verschuldigde huur te innen.
  • Wat als een huurder zijn huur niet meer betaalt?
    De huurder moet de huur betalen op de contractueel overeengekomen tijdstippen. Bij herhaalde of aanhoudende wanbetaling zal de verhuurder hem formeel in gebreke moeten stellen. Vervolgens kan de verhuurder eventueel naar de vrederechter stappen om betaling te vorderen van de achterstallige huur. De verhuurder kan, bij zware, structurele tekortkomingen vanwege de huurder, aan de vrederechter ook een ontbinding van de huur vragen. De vrederechter kan de huurder ook een termijn opleggen om zijn verplichtingen te voldoen, met eventueel een ontbinding van de huur als uiterste sanctie bij niet-naleving van het vonnis.
  • Is registratie van het huurcontract verplicht?
    Een huurcontract voor een hoofdverblijfplaats moet verplicht geregistreerd worden door de verhuurder, binnen de 2 maanden vanaf de ondertekening van het huurcontract. Studentenkamers vallen onder de registratieplicht, maar er is geen sanctie als dat niet gebeurt. De registratie is gratis voor een onroerend goed dat uitsluitend bestemd is voor de huisvesting van een gezin of van één persoon. De verhuurder moet wel een boete betalen als het contract niet tijdig is geregistreerd. Als het huurcontract niet geregistreerd is kan: De nieuwe eigenaar bij verkoop de huurder, die er minder dan 6 maanden woont, uit het huis zetten omdat hij niet gebonden is aan het huurcontract. Woont de huurder er langer dan 6 maanden, dan zal de verhuurder makkelijker een contract van 9 jaar kunnen opzeggen. De huurder een contract van 9 jaar beëindigen zonder opzegtermijn en zonder opzegvergoeding. Dit kan slechts tijdens de periode dat het huurcontract niet geregistreerd is. De huurder een contract van korte duur (tot 3 jaar), afgesloten na 1 januari 2019, beëindigen zonder opzegtermijn en zonder opzegvergoeding. Dit kan slechts tijdens de periode dat het huurcontract niet geregistreerd is. De huurder moet de verhuurder wel op de hoogte brengen en het contract wordt dan beëindigd op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gedaan. Als de verhuurder het contract niet laat registreren, dan mag de huurder dat zelf laten doen. Via movely kan via MYRENTPRO de huurcontracten laten registreren. Via MyMinfin kan iedereen nagaan of het huurcontract al geregistreerd is.
  • Wat is de maximale duur van een Pop-upcontract?
    De Pop-upovereenkomst wordt afgesloten voor een maximum duur van één jaar. De duur kan ook korter zijn. In dat geval kan de huur verlengd worden na afloop zonder dat de totale duur meer dan één jaar huur bedraagt. Huurder en verhuurder kunnen de huurovereenkomst altijd in onderling akkoord beëindigen. De huurovereenkomst vervalt in principe op het einde van de huur, mits de huurder een opzeg heeft betekend van minstens één maand huur. Indien de huurovereenkomst wordt verder gezet bij het verstrijken van de maximale duur van één jaar wordt de overeenkomst onderworpen aan de algemene regels van de handelshuurwet. De minimumtermijn van 9 jaar wordt in dat geval van toepassing op de gehele overeenkomst.
  • Wanneer valt een verhuring onder de woninghuurwet?
    1. Er bestaat een geschreven huurovereenkomst Opdat de Woninghuurwet van toepassing zou zijn, moet er eerst en vooral sprake zijn van een schriftelijke huurovereenkomst. Dit betekent dat één van de partijen zich er schriftelijk toe verbindt de andere het genot van een goed te geven, in ruil voor een tegenprestatie. Artikel 1 van de Woninghuurwet bepaalt dat er een geschrift moet worden opgesteld en dat dit geschrift zeker volgende elementen moet vermelden: de identiteit van alle contracterende partijen, de begindatum van de overeenkomst, de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp zijn van de verhuur, en de huurprijs. 2. De huurder bestemt de huurwoning tot zijn hoofdverblijfplaats Vervolgens moet de huurder het pand bestemmen tot zijn hoofdverblijfplaats, dit is de plaats waar je gewoonlijk verblijft en die de uitvalsbasis van je privé- en familiaal leven uitmaakt, los van het feit of je domicilie daar ook daadwerkelijk staat. Aangezien enkel natuurlijke personen een hoofdverblijfplaats kunnen hebben, valt het verhuren van een woning aan een vennootschap als huurder dus in principe niet onder de Woninghuurwet. 3. Er is een uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder Daarnaast moet de verhuurder akkoord zijn dat de woning als hoofdverblijfplaats wordt verhuurd. Deze toestemming kan zowel uitdrukkelijk als stilzwijgend tot stand komen. De stilzwijgende toestemming kan worden bewezen door alle wettelijke middelen. 4. De huurovereenkomst is ondertekend voor 01.01.2019 Werd de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats in Vlaanderen ondertekend na 31.12.2018, dan gelden de dwingende regels van het Vlaams Woninghuurdecreet. Ook mondelinge huurovereenkomsten voor een hoofdverblijfplaats, vallen automatisch onder deze nieuwe regelgeving. De inlichtingen zoals meegedeeld op deze pagina zijn louter van algemene aard en kunnen geenszins als sluitende professionele juridische adviesverlening aangepast aan specifieke of concrete persoonlijke omstandigheden worden beschouwd. Meer weten?
  • Wanneer valt een verhuring onder de handelshuur?
    Als men een eigen zaak hebt en een gebouw huurt om handelsactiviteit in onder te brengen, dan krijgt men een specifieke bescherming als handelshuurder. In dat geval zijn namelijk de specifieke regels voor de handelshuur van toepassing. Een specifieke verwijzing naar die regelgeving in het huurcontract is niet vereist. Concreet gaat het om: Alle zaken die normaal gezien als een winkel worden beschouwd of waar ambachtslieden rechtstreeks in contact staan met het publiek Banken, wisselagenten, verzekeringsmakelaars, reisagenten, vastgoedmakelaars, transporteurs ... (ook al kunnen die veeleer als dienstverlenende bedrijven beschouwd worden). Horecazaken (tenzij er een concessieovereenkomst of brouwerijovereenkomst op van toepassing is). Vallen niet onder de regels voor handelshuur: Alle vrije beroepen, tenzij ze hun functie combineren met een handelsonderneming, want dan moeten zij als handelaar beschouwd worden. Personen die wettelijk gemachtigd zijn om de geneeskunde of de veeartsenijkunde uit te oefenen of die farmaceutische producten aankopen met het oog op de verkoop aan particulieren, voor zover ze geen andere daden van koophandel stellen en dus geen handelaar zijn (tenzij het contract uitdrukkelijk voorziet dat de wet wel van toepassing is). Kinderopvang.
  • Kan de huurder een huurcontract hoofdverblijfplaats van korte termijn opzeggen?
    Opzeg van een huurovereenkomst van 3 jaar of minder Voor contracten afgesloten vóór 1 januari 2019 verloopt de opzeg volgens de federale huurwet. Deze huurovereenkomst van 3 jaar of minder kan door geen enkele partij eenzijdig vervroegd worden opgezegd. Beide partijen kunnen de overeenkomst wel in onderling akkoord opzeggen tegen het einde van de afgesproken korte duurtijd (3 jaar of minder), met een opzegtermijn van 3 maanden. Ongeacht de datum van opzeg: Het contract eindigt hoe dan ook pas op het einde van de afgesproken huurtijd van 3 jaar of minder. Voor contracten afgesloten vanaf 1 januari 2019 verloopt de opzeg volgens het Vlaamse woninghuurdecreet. In dat geval mag de huurder de overeenkomst wel altijd eenzijdig opzeggen zonder reden: Dit met een opzeggingstermijn van 3 maanden en met een opzeggingsvergoeding van anderhalve maand huur in het eerste jaar, een maand huur in het tweede jaar en een halve maand huur in het derde jaar.
  • Wanneer dient men een notariële huur te ondertekenen?
    Wil men een woninghuur voor langer dan negen jaar ­sluiten, bv. een levenslange huur, dan passeert u het best wel bij een notaris. De notaris maakt dan een notariële akte op waardoor die lange huur over­geschreven kan worden op het hypotheek­kantoor in een speciaal register. Zonder die overschrijving blijft die langere duur ook geldig tussen huurder en verhuurder, maar niet tegenover derden, bv. een nieuwe eigenaar van de woning. Om een langere duurtijd af te dwingen tegenover derden bij handelshuur, dus langer dan 9 jaar, moet men bij een notaris passeren. Indien men in onderling akkoord een handels­huur vroegtijdig stopzet, doet men dit het best via een notariële akte. Een notariële overeenkomst is tevens een uitvoerbare titel, een gewone huurovereenkomst is dat niet. Betaalt de huurder bv. het huurgeld niet, dan kan men het huurgeld opeisen zonder bij een rechter te passeren.
  • Is een elektronische handtekening rechtsgeldig?
    Voor de wet (wet van 21.07.2016) is een gekwalificeerde elektronische handtekening gelijkgesteld met een handgeschreven handtekening.
  • Is een huurwaarborg verplicht?
    De meeste overeenkomsten bepalen dat de huurder een huurwaarborg geeft. Dat is niet wettelijk verplicht, maar als beide partijen afspreken dat er een waarborg te betalen is, schrijft de Huurwet wel enkele regels voor. Voor huurcontracten afgesloten vóór 1 januari 2019 geldt de huurwet: De huurwaarborg bedraagt 2 maanden huur. Als de huurder de waarborg echter in schijven wil betalen, bedraagt de huurwaarborg 3 maanden huur. De huurwaarborg kan op drie manieren betaald worden: De huurder stort een bedrag gelijk aan 2 maanden huur op een geblokkeerde bankrekening op zijn naam. De huurder vraagt een bankwaarborg bij de bank waar zijn beroeps- of vervangingsinkomsten gestort worden. De huurder moet de waarborg van 3 maanden huur binnen de 3 jaar en met een vaste maandelijkse storting terugbetalen aan de bank. De huurder vraag aan het OCMW om de waarborg voor te schieten. Het OCMW sluit dan een overeenkomst met een bankinstelling voor een bedrag gelijk aan maximaal 3 maanden huur. Het OCMW onderzoekt de aanvraag tot tussenkomst in de huurwaarborg en zal nagaan of de aanvrager aan de voorwaarden voldoet om door het OCMW ondersteund te worden. Huurcontracten gesloten vanaf 1 januari 2019 Voortaan mag de verhuurder een waarborg van maximaal 3 maanden huur vragen. De huurder mag zelf de samenstelling van de huurwaarborg bepalen: De huurder stort een bedrag gelijk aan 3 maanden huur op een geblokkeerde bankrekening op zijn naam. De huurder vraagt een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling (obligatie of kapitalisatiebon). De huurder vraag aan het OCMW om de waarborg voor te schieten. Het OCMW sluit dan een overeenkomst met een bankinstelling voor een bedrag gelijk aan maximaal 3 maanden huur. Het OCMW onderzoekt de aanvraag tot tussenkomst in de huurwaarborg en zal nagaan of de aanvrager aan de voorwaarden voldoet om door het OCMW ondersteund te worden. Als de verhuurder ermee instemt, kan de waarborg ook via een persoonlijke borgstelling. Deze regel geldt enkel voor contracten gesloten vanaf 1 januari 2019: bij oudere huurcontracten kan de verhuurder dus niet eisen dat de huurder, bij een eerder gegeven waarborg van 2 maanden, een derde maand extra bijbetaalt. Huurwaarborglening Huurders die moeilijk een waarborg van 3 maanden huur kunnen betalen, kunnen bij het Vlaams Woningfonds een renteloze huurwaarborglening vragen. De huurwaarborglening kan uitsluitend worden aangevraagd voor huurcontracten gesloten vanaf 1 januari 2019.
  • Kan men de huurwaarborg of huur cash ontvangen?
    Het gebeurt nog vaak dat verhuurders aan hun huurder vragen dat die de huurwaarborg aan hen betaalt, en dit ofwel cash, ofwel door een overschrijving op de eigen rekening van de verhuurder. Als je dat als verhuurder doet dan ben je verplicht aan je huurder een rente te betalen, en dit aan de gemiddelde rentevoet van de financiële markt op het bedrag van de waarborg. Je bent de intrest verschuldigd vanaf het moment dat de waarborg aan jou betaald of gestort werd. Deze intrest ook gekapitaliseerd. Vanaf de dag dat je huurder de verhuurder in gebreke stelt om de huurwaarborg te plaatsen op een geïndividualiseerde rekening bij de bank, is de intrest nog hoger. In dat geval ben je als verhuurder intresten aan de wettelijke rentevoet verschuldigd tot je effectief over gaat tot die storting. Wanneer de huurder kiest voor een geïndividualiseerde rekening, maar de verhuurder die in het bezit is van deze waarborg nalaat het op de geïndividualiseerde rekening te plaatsen, heeft de huurder het recht dit bedrag als huurgelden te beschouwen.
  • Wanneer is een huuropdracht gesloten "buiten de onderneming""
    Artikel VI.67 WER voorziet dat als een bemiddelingsopdracht buiten verkoopruimte of op een andere plaats dan de verkoopruimte wordt gesloten, wordt de consument in het bijzonder beschermd door : een informatieverplichting van de onderneming, vóór de sluiting van de overeenkomst; een verplichting tot bevestiging van de gesloten overeenkomst; een herroepingsrecht. Deze bescherming is enkel van toepassing als de verkoop/opdracht wordt gesloten: In gelijktijdige fysieke aanwezigheid van de consument en de onderneming op een plaats die niet de verkoopruimte van de onderneming is (voorbeelden: op het werk, op de woonplaats van de opdrachtgever, op publieke plaatsen zoals straten, inkomhallen, galerijen, vervoer, enz.); ten gevolge van een aanbod gedaan door de consument, in een ruimte die niet de verkoopruimte van de onderneming is; in de verkoopruimte van de onderneming of door middel van een techniek voor communicatie op afstand onmiddellijk nadat de consument persoonlijk is aangesproken in fysieke aanwezigheid van de onderneming en de consument, op een plaats die niet de verkoopruimte van de onderneming is; tijdens een excursie die door de onderneming is georganiseerd met een handelsdoel of met als doel de verkoop van goederen of diensten aan de consument. De verkoopruimte is: Een onverplaatsbare ruimte voor detailhandel waar de onderneming op permanente basis haar activiteiten uitvoert en/of een verplaatsbare ruimte waar de onderneming gewoonlijk haar activiteiten uitvoert. Deze wetgeving heeft dus implicaties op de bemiddelingsopdrachten van de vastgoedmakelaar in het algemeen : Deze wetgeving geldt enkel voor overeenkomsten die gesloten werden met consumenten ‘buiten’ de onderneming: 1)Het herroepingsbeding vermeldt 14 kalenderdagen bij overeenkomsten die gesloten worden buiten de onderneming Indien de vastgoedmakelaar bij een overeenkomst gesloten buiten de onderneming de consument geen informatie over het herroepingsrecht heeft verstrekt (het bestaan van het recht, de voorwaarden, de termijn , de modaliteiten, het modelformulier) dan loopt de herroepingstermijn pas 12 maanden na het einde van de oorspronkelijke vastgestelde herroepingstermijn af. Bovendien moet voor overeenkomsten die gesloten worden buiten de onderneming steeds het modelformulier voor herroeping meegegeven worden aan de consument. Opgelet, een consument die gebruik wenst te maken van zijn herroepingsrecht mag, maar moet van dit formulier geen gebruik maken. Elke afgegeven ondubbelzinnige verklaring volstaat om te herroepen. 2) Voor bemiddelingsopdrachten afgesloten buiten het vastgoedmakelaarskantoor somt artikel 64 van het Wetboek Economisch Recht (Boek VI) de informatie op die je als vastgoedmakelaar moet bezorgen aan de consument, de zogenaamde Precontractuele Informatie, zoals onder andere: - de voornaamste kenmerken van de diensten; - de identiteit van de onderneming (onder meer ondernemingsnummer, handelsnaam); - het adres waar de onderneming gevestigd is, het telefoonnummer, mailadres van de onderneming; - de totale prijs van de diensten, met inbegrip van alle belastingen; de wijze van betaling; - de termijn en de modaliteiten voor de uitoefening van het herroepingsrecht, alsmede het modelformulier voor herroeping opgenomen; de duur van de overeenkomst; …
bottom of page