Vastgoedadvies:
Verhuur
Kan ik een kandidaat-huurder weigeren?
De verhuurder heeft het recht om te kiezen aan wie hij verhuurt. Een verhuurder zoekt een huurder van wie hij hoopt dat hij de huurprijs zal kunnen betalen en goed voor de woning zal zorgen. Een eigenaar mag dus huurders weigeren.
Discriminatie bij het verhuren van een woning mag echter niet.
Als men weigert een woning te verhuren op basis van bepaalde kenmerken van een kandidaat-huurder dan is er sprake van discriminatie.
Deze kenmerken zijn:
-
geslacht (hierin begrepen zwangerschap, bevalling of moederschap en transseksualiteit)
-
genderidentiteit, genderexpressie, seksuele geaardheid
-
leeftijd
-
burgerlijke staat
-
geboorte
-
vermogen
-
geloof of levensbeschouwing
-
politieke overtuiging, syndicale overtuiging
-
taal
-
gezondheidstoestand, handicap, fysieke of genetische eigenschap
-
sociale positie
-
nationaliteit, ras, huidskleur, afkomst, of nationale of etnische afstamming
Discriminatie is verboden.
De beoordeling van discriminatie behoort toe aan de rechtbanken. Zij kunnen, naargelang het geval, de staking van de discriminatie bevelen, een dwangsom of een schadevergoeding opleggen of in bepaalde gevallen zelfs een dader strafrechtelijk veroordelen en boetes en gevangenisstraffen opleggen.
Sinds 1 juli 2014 – dit is de datum waarop Vlaanderen voor private huur bevoegd werd - is de toepasselijke regelgeving het Vlaams decreet van 10 juli 2008 houdende een kader voor het Vlaamse gelijkekansen- en gelijkebehandelingsbeleid. Op de gevallen van discriminatie vóór 1 juli 2014 is de federale regelgeving van toepassing. (de antiracismewet en antidiscriminatiewet van 10/05/2007).
Welke gegevens mag ik opvragen aan een de kandidaat-huurder?
Welke informatie mag je als vastgoedmakelaar opvragen tijdens de selectie van kandidaat-huurders? Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van de locatie van het te huur gestelde pand. Sinds de regionalisering van de huurwetgeving bestaan hierover immers verschillen tussen de gewesten.
Vlaanderen
In het Vlaams huurdecreet is louter opgenomen dat je aan een kandidaat-huurder alleen de documenten mag opvragen die noodzakelijk zijn om na te gaan of hij aan zijn huurdersverplichtingen zal kunnen voldoen. In de toelichting wordt verduidelijkt dat het dan bijvoorbeeld kan gaan over documenten die de identiteit, de woonplaats en het inkomen van de kandidaat-huurder aantonen. Het opvragen van documenten die peilen naar de gezondheidstoestand of het gerechtelijk verleden van de huurder is dan weer verboden, aangezien deze informatie niet relevant is voor de verhuurder om na te gaan of de kandidaat-huurder zijn huurdersverplichtingen zal kunnen nakomen.
In Brussel en Wallonië ging de wetgever anders te werk.
Brussel
Zo lijst de Brusselse Huisvestingscode expliciet op welke gegevens met het oog op het opstellen en sluiten van de huurovereenkomst opgevraagd mogen worden. Het gaat om:
De naam en voornaam van de kandidaat-huurder(s).
Een communicatiemiddel met de kandidaat-huurder.
Elk document dat het mogelijk maakt de identiteit van de huurder en zijn bekwaamheid om te contracteren vast te stellen.
Het aantal personen uit wie het huishouden bestaat.
Het bedrag van de financiële middelen waarover de huurder beschikt of de raming ervan.
Verder wordt verduidelijkt dat noch de oorsprong noch de aard van de middelen door de verhuurder in aanmerking mogen genomen worden om een woning te weigeren.
Wallonië
Ook het Waalse decreet betreffende de woninghuurovereenkomst kent een opsomming van algemene gegevens of bewijsstukken die je van de kandidaat-huurder mag inwinnen in het kader van het afsluiten van een huurcontract:
De naam en voornaam van de kandidaat-huurder(s).
Een communicatiemiddel met de kandidaat-huurder.
Het adres van de kandidaat.
De geboortedatum of, in voorkomend geval, een bewijs van zijn bekwaamheid om te contracteren.
De samenstelling van het gezin.
De burgerlijke stand van de huurder indien hij getrouwd of wettelijke samenwoner is.
Het bedrag van de financiële middelen waarover de kandidaat- huurder beschikt.
Het bewijs van de betaling van de laatste drie huurprijzen.
De opsomming verschilt in enkele punten van de Brusselse. Ze is evenwel niet limitatief. De Waalse wetgever liet toe dat andere gegevens dan de opsomming gevraagd morgen worden, maar enkel indien ze een rechtmatig doel hebben en de aanvraag om serieuze redenen in verhouding tot de nagestreefde doestelling wordt gerechtvaardigd.
Welke gegevens dien ik op te nemen in het huurcontract?
Wettelijk moet een huurovereenkomst volgende verplichte gegevens bevatten:
Voor natuurlijke personen: naam, voornamen, woonplaats en geboorteplaats en -datum
Voor rechtspersonen: maatschappelijke naam en, in voorkomend geval, het ondernemingsnummer of het adres van de zetel.
-
De begindatum van de overeenkomst
-
De omschrijving van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die onder de verhuur vallen
-
Het huurbedrag
Afhankelijk van de gewesten en het soort huurcontract zijn specifieke zaken verplicht en/of aangeraden. Bij Movely maakt u steeds gebruik van up-to-date huurcontracten.
Is een geschreven huurcontract verplicht?
In tegenstelling tot andere huurcontracten, legt de wet op dat het huurcontract voor de hoofdverblijfplaats schriftelijk moet wordt opgesteld.
Deze verplichting bestaat sinds 15 juni 2007 maar wordt opgelegd voor alle woonhuurcontracten die vóór die datum werden ondertekend: zodoende kan de verhuurder of de huurder eisen dat de lopende mondelinge huurovereenkomst wordt geregulariseerd door een document. In geval van een geschil en bij gebrek aan uitvoering binnen de acht dagen volgend op een met een aangetekend schrijvenbetekende ingebrekestelling of een deurwaardersexploot kan de eiser de rechter verzoeken om de andere partij te dwingen een schriftelijk contract te tekenen.
Het KB van 04 mei 2007 inzake de huurcontracten in het Brussels, Vlaams en Waals Gewest bevestigen de verplichting om een schriftelijk contract op te stellen. Ze verplichten tevens dat het huurcontract:
-
Moet worden ondertekend door elke partij.
-
Moet worden opgemaakt in zoveel exemplaren als er partijen zijn.
-
De registratie van het huurcontract is verplicht, er moet dus daartoe een bijkomend exemplaar worden opgesteld.
-
Het aantal door de partijen ondertekende exemplaren moet vermeld worden.
Is een plaatsbeschrijving altijd nodig?
Sinds de hervorming van de huurwet in 2008 is een plaatsbeschrijving verplicht indien het gehuurde goed als hoofdverblijfplaats of studentenkamer zal gebruikt worden.
In Vlaanderen zijn de partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Die plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand waarin de huurder over het goed kan beschikken. De plaatsbeschrijving wordt bij de huurovereenkomst gevoegd en wordt geregistreerd.
Als één van de partijen daarom verzoekt, wordt door de partijen ook op het einde van de huur een omstandige plaatsbeschrijving opgesteld, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening.
Als bij de aanvang van de huur geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs.
In Brussel en WallonIê is een plaatsbeschrijving verplicht, het moet gedetailleerd zijn en de kosten worden door beide partijen gelijk gedragen.
Dient opgesteld te worden binnen één maand nadat de huurder zijn intrek heeft genomen.
Wie betaalt de kosten van de plaatsbeschrijving?
De plaatsbeschrijving kan zowel door de partijen zelf als door een deskundige worden opgesteld. Indien huurder en verhuurder afspreken dat er beroep gedaan wordt op een deskundige dan dragen de huurder en verhuurder elk de helft van het ereloon van deze deskundige. Als huurder en verhuurder niet samen afspreken om een deskundige aan te stellen, staat het elke partij vrij om zich individueel door een deskundige te laten bijstaan, maar dan uiteraard op eigen kosten.
Kan je huisdieren weigeren?
Huisdieren zijn altijd toegelaten in huurwoningen, tenzij de huurwoning niet geschikt is voor het huisdier. De huurder heeft wel het recht om huisdieren te houden, maar ook de plicht om de woning in goede staat achter te laten bij het einde van de huurovereenkomst. Huisdieren mogen ook geen overlast veroorzaken.
Verhuurders mogen huurders niet langer eenzijdig uit de huurwoning zetten omdat ze huisdieren houden. Als huurder en verhuurder geen akkoord bereiken, zal enkel de vrederechter nog kunnen beslissen of het huisdier is toegestaan. In ieder geval blijft de huurder steeds verantwoordelijk voor eventuele schade die een huisdier veroorzaakt aan de huurwoning.
Wat als een huurder zijn huur niet meer betaalt?
De huurder moet de huur betalen op de contractueel overeengekomen tijdstippen. Bij herhaalde of aanhoudende wanbetaling zal de verhuurder hem formeel in gebreke moeten stellen. Vervolgens kan de verhuurder eventueel naar de vrederechter stappen om betaling te vorderen van de achterstallige huur.
De verhuurder kan, bij zware, structurele tekortkomingen vanwege de huurder, aan de vrederechter ook een ontbinding van de huur vragen. De vrederechter kan de huurder ook een termijn opleggen om zijn verplichtingen te voldoen, met eventueel een ontbinding van de huur als uiterste sanctie bij niet-naleving van het vonnis.
Is registratie van het huurcontract verplicht?
Een huurcontract voor een hoofdverblijfplaats moet verplicht geregistreerd worden door de verhuurder, binnen de 2 maanden vanaf de ondertekening van het huurcontract. Studentenkamers vallen onder de registratieplicht, maar er is geen sanctie als dat niet gebeurt.
De registratie is gratis voor een onroerend goed dat uitsluitend bestemd is voor de huisvesting van een gezin of van één persoon. De verhuurder moet wel een boete betalen als het contract niet tijdig is geregistreerd.
Als het huurcontract niet geregistreerd is kan :
De nieuwe eigenaar bij verkoop de huurder, die er minder dan 6 maanden woont, uit het huis zetten omdat hij niet gebonden is aan het huurcontract. Woont de huurder er langer dan 6 maanden, dan zal de verhuurder makkelijker een contract van 9 jaar kunnen opzeggen.
De huurder een contract van 9 jaar beëindigen zonder opzegtermijn en zonder opzegvergoeding. Dit kan slechts tijdens de periode dat het huurcontract niet geregistreerd is.
De huurder een contract van korte duur (tot 3 jaar), afgesloten na 1 januari 2019, beëindigen zonder opzegtermijn en zonder opzegvergoeding. Dit kan slechts tijdens de periode dat het huurcontract niet geregistreerd is. De huurder moet de verhuurder wel op de hoogte brengen en het contract wordt dan beëindigd op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gedaan.
Als de verhuurder het contract niet laat registreren, dan mag de huurder dat zelf laten doen. Als makelaar kan je via myrentpro de contracten laten registreren. Via MyMinfin kan iedereen nagaan of het huurcontract al geregistreerd is.
Wanneer valt een verhuring onder de woninghuurwet?
1. Er bestaat een geschreven huurovereenkomst
Opdat de Woninghuurwet van toepassing zou zijn, moet er eerst en vooral sprake zijn van een schriftelijke huurovereenkomst. Dit betekent dat één van de partijen zich er schriftelijk toe verbindt de andere het genot van een goed te geven, in ruil voor een tegenprestatie.
Artikel 1 van de Woninghuurwet bepaalt dat er een geschrift moet worden opgesteld en dat dit geschrift zeker volgende elementen moet vermelden: de identiteit van alle contracterende partijen, de begindatum van de overeenkomst, de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp zijn van de verhuur, en de huurprijs.
2. De huurder bestemt de huurwoning tot zijn hoofdverblijfplaats
Vervolgens moet de huurder het pand bestemmen tot zijn hoofdverblijfplaats, dit is de plaats waar je gewoonlijk verblijft en die de uitvalsbasis van je prive- en familiaal leven uitmaakt, los van het feit of je domicilie daar ook daadwerkelijk staat. Aangezien enkel natuurlijke personen een hoofdverblijfplaats kunnen hebben, valt het verhuren van een woning aan een vennootschap als huurder dus in principe niet onder de Woninghuurwet.
3. Er is een uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder
Daarnaast moet de verhuurder akkoord zijn dat de woning als hoofdverblijfplaats wordt verhuurd. Deze toestemming kan zowel uitdrukkelijk als stilzwijgend tot stand komen. De stilzwijgende toestemming kan worden bewezen door alle wettelijke middelen.
4. De huurovereenkomst is ondertekend voor 01.01.2019
Werd de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats in Vlaanderen ondertekend na 31.12.2018, dan gelden de dwingende regels van het Vlaams Woninghuurdecreet. Ook mondelinge huurovereenkomsten voor een hoofdverblijfplaats, vallen automatisch onder deze nieuwe regelgeving.
De inlichtingen zoals meegedeeld op deze pagina zijn louter van algemene aard en kunnen geenszins als sluitende professionele juridische adviesverlening aangepast aan specifieke of concrete persoonlijke omstandigheden worden beschouwd.
Meer weten?
Wanneer is een EPC bij verhuur nodig?
1. EPC wetgeving Vlaanderen
Bij het publiekelijk reclame maken voor de verhuur van langer dan 2 maanden van een woning, appartement, studio of klein niet-residentieel gebouw (kantoor, winkeltje...)
Vanaf 2022 moet er bij appartementsgebouwen een EPC van de gemeenschappelijke delen zijn. Deze verplichting staat los van een verkoop of verhuur.
Wanneer is een EPC niet verplicht bij verhuur in Vlaanderen?
-
Indien je een woning zonder publieke reclame verhuurt.
-
Bij de verhuur van een serviceflat of noodwoning aan een dagprijs en zonder huurovereenkomst.
-
Een vakantiewoning verhuurt voor minder dan 2 maanden.
Hoe lang is een EPC geldig in Vlaanderen?
Een EPC attest is 10 jaar geldig. Indien je werken laat uitvoeren om je woning energiezuiniger te maken, moet je een nieuw EPC laten opmaken.
Niet naleven EPC wetgeving: welke sancties?
Kan je geen geldig EPC attest voorleggen? Dan riskeer je een boete tussen 500 en 5.000 euro. Er staan ook financiële sancties op het niet naleven van de advertentieplicht (EPC attest op publieke reclame). Die boetes starten vanaf 250 euro, maar kunnen ook gradueel oplopen tot 5.000 euro.
2. EPC wetgeving Brussel
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gaat het niet om een EPC, maar om een EPB-certificaat (Energieprestatie van gebouwen). Zo’n EPB is verplicht bij de verkoop en verhuur van een woning groter dan 18 m² of van een kantoor groter dan 500 m².
Er bestaan 3 verschillende modellen van het EPB:
EPB ‘Nieuwbouw’: voor nieuwbouwconstructies (huizen, scholen, kantoren,…) waarvan de 1e stedenbouwkundige vergunning na 1 juli 2008 werd ingediend
EPB ‘Wooneenheid’: voor oudere (eventueel gerenoveerde) woningen (stedenbouwkundige vergunning ingediend voor 1 juli 2008)
EPB ‘Kantoren’: voor oudere kantoren die groter zijn dan 500 m² (stedenbouwkundige vergunning ingediend voor 1 juli 2008)
Wanneer is een EPB niet verplicht in Brussel?
Voor een woonwagen (zonder bevestiging aan de grond), een woonboot, …
Voor gebouwen zonder verwarming
Een schenking
Hoe lang is een EPB geldig in Brussel?
Een EPB-certificaat 10 jaar geldig. Indien je werken laat uitvoeren om je woning energiezuiniger te maken moet je een nieuw EPB-certificaat laten opmaken.
Sancties?
Kan je geen geldig EPB-certificaat voorleggen in Brussel? Of leef je de advertentieverplichting niet na (EPB op publieke reclame)? Dan riskeer je een gevangenisstraf van 8 dagen tot 12 maanden en/of een geldboete van 25 tot 25.000 euro.
3. EPC wetgeving Wallonië
In Wallonië is het EPC bekend als het PEB (Performance Energétique des Bâtiments). Dit certificaat is verplicht bij de verkoop en verhuur van een gebouw met een totale bruikbare oppervlakte van meer dan 50 m².
Bij appartementsgebouwen is in Wallonië ook een deelrapport nodig voor gemeenschappelijke installaties (verwarmingsinstallatie, ventilatiesysteem, eventuele zonnepanelen, …).
Wanneer is een PEB niet verplicht in Wallonië?
Bij een onbewoonbaar verklaarde woning (bevestigd door het Waalse gewest)
Voor een caravan (zonder grondanker), een woonboot, …
Voor een gebouw dat je wil laten slopen (mét sloopvergunning)
Hoe lang is een PEB geldig in Wallonië?
HetPEB-certificaat 10 jaar geldig. Let op: laat je werken uitvoeren om je woning energiezuiniger te maken? Dan moet je nadien wel een nieuw PEB-certificaat laten opmaken.
Sancties?
Kan je geen geldig PEB-certificaat voorleggen? Dan riskeer je een geldboete van minimaal 250 euro. Dit bedrag kan zelfs oplopen tot 50.000 euro.
Kan de huurder een huurcontract hoofdverblijfplaats van korte termijn opzeggen?
Opzeg van een huurovereenkomst van 3 jaar of minder
Voor contracten afgesloten vóór 1 januari 2019 verloopt de opzeg volgens de federale huurwet.
Deze huurovereenkomst van 3 jaar of minder kan door geen enkele partij eenzijdig vervroegd worden opgezegd.
Beide partijen kunnen de overeenkomst wel in onderling akkoord opzeggen tegen het einde van de afgesproken korte duurtijd (3 jaar of minder), met een opzegtermijn van 3 maanden.
Ongeacht de datum van opzeg: het contract eindigt hoe dan ook pas op het einde van de afgesproken huurtijd van 3 jaar of minder.
Voor contracten afgesloten vanaf 1 januari 2019 verloopt de opzeg volgens het Vlaamse woninghuurdecreet. In dat geval mag de huurder de overeenkomst wel altijd eenzijdig opzeggen zonder reden:
Dit met een opzeggingstermijn van 3 maanden en met een opzeggingsvergoeding van
anderhalve maand huur in het eerste jaar, een maand huur in het tweede jaar en een halve maand huur in het derde jaar.
Wanneer kan de huurder zijn contract opzeggen?
Wanneer kan de verhuurder zijn contract opzeggen?
Is huurindexatie verplicht?
Welke bijlagen zijn verplicht bij welke huurovereenkomsten?
Zijn rookmelders verplicht?
Wat als de huurder zijn huurcontract tekent en nooit betaald
Wat is de maximale duur van een Pop-upcontract?
De Po-upovereenkomst wordt afgesloten voor een maximum duur van één jaar. De duur kan ook korter zijn. In dat geval kan de huur verlengd worden na afloop zonder dat de totale duur meer dan één jaar huur bedraagt.
Huurder en verhuurder kunnen de huurovereenkomst altijd in onderling akkoord beëindigen.
De huurovereenkomst vervalt in principe op het einde van de huur, mits de huurder een opzeg heeft betekend van minstens één maand huur. Indien de huurovereenkomst wordt verder gezet bij het verstrijken van de maximale duur van één jaar wordt de overeenkomst onderworpen aan de algemene regels van de handelshuurwet. De minimumtermijn van 9 jaar wordt in dat geval van toepassing op de gehele overeenkomst.
Wanneer valt een verhuring onder de handelshuur?
Als men een eigen zaak hebt en een gebouw huurt om handelsactiviteit in onder te brengen, dan krijgt men een specifieke bescherming als handelshuurder. In dat geval zijn namelijk de specifieke regels voor de handelshuur van toepassing. Een specifieke verwijzing naar die regelgeving in het huurcontract is niet vereist.
Concreet gaat het om:
alle zaken die normaal gezien als een winkel worden beschouwd of waar ambachtslieden rechtstreeks in contact staan met het publiek
Banken, wisselagenten, verzekeringsmakelaars, reisagenten, vastgoedmakelaars, transporteurs ... (ook al kunnen die veeleer als dienstverlenende bedrijven beschouwd worden). Horecazaken (tenzij er een concessieovereenkomst of brouwerijovereenkomst op van toepassing is)
Vallen niet onder de regels voor handelshuur:
Alle vrije beroepen, tenzij ze hun functie combineren met een handelsonderneming, want dan moeten zij als handelaar beschouwd worden.
Personen die wettelijk gemachtigd zijn om de geneeskunde of de veeartsenijkunde uit te oefenen of die farmaceutische producten aankopen met het oog op de verkoop aan particulieren, voor zover ze geen andere daden van koophandel stellen en dus geen handelaar zijn (tenzij het contract uitdrukkelijk voorziet dat de wet wel van toepassing is).
kinderopvang.
Wanneer dient men een notariële huur te ondertekenen?
Wil men een woninghuur voor langer dan negen jaar sluiten, bv. een levenslange huur, dan passeert u het best wel bij een notaris. De notaris maakt dan een notariële akte op waardoor die lange huur overgeschreven kan worden op het hypotheekkantoor in een speciaal register.Zonder die overschrijving blijft die langere duur ook geldig tussen huurder en verhuurder, maar niet tegenover derden, bv. een nieuwe seigenaar van de woning.
Om een langere duurtijd af te dwingen tegenover derden bij handelshuur, dus langer dan 9 jaar, dan moet men bij een notaris passeren.
Indien men in onderling akkoord een handelshuur vroegtijdig stopzet, doet men dit het best via een notariële akte.
Een notariële overeenkomst is tevens een uitvoerbare titel, een gewone huurovereenkomst is dat niet. Betaalt de huurder bvb het huurgeld niet, dan kan men het huurgeld opeisen zonder bij een rechter te passeren.
Is een elektronische handtekening rechtsgeldig?
Voor de wet (wet van 21.07.2016) is een gekwalificeerde elektronische handtekening gelijkgesteld met een handgeschreven handtekening.
Is een huurwaarborg verplicht?
De meeste overeenkomsten bepalen dat de huurder een huurwaarborg geeft.
Dat is niet wettelijk verplicht, maar als beide partijen afspreken dat er een waarborg te betalen is, schrijft de Huurwet wel enkele regels voor.
Voor huurcontracten afgesloten vóór 1 januari 2019 geldt de huurwet:
De huurwaarborg bedraagt 2 maanden huur.
Als de huurder de waarborg echter in schijven wil betalen, bedraagt de huurwaarborg 3 maanden huur.
De huurwaarborg kan op drie manieren betaald worden:
De huurder stort een bedrag gelijk aan 2 maanden huur op een geblokkeerde bankrekening op zijn naam.
De huurder vraagt een bankwaarborg bij de bank waar zijn beroeps- of vervangingsinkomsten gestort worden.
De huurder moet de waarborg van 3 maanden huur binnen de 3 jaar en met een vaste maandelijkse storting terugbetalen aan de bank.
De huurder vraag aan het OCMW om de waarborg voor te schieten. Het OCMW sluit dan een overeenkomst met een bankinstelling voor een bedrag gelijk aan maximaal 3 maanden huur. Het OCMW onderzoekt de aanvraag tot tussenkomst in de huurwaarborg en zal nagaan of de aanvrager aan de voorwaarden voldoet om door het OCMW ondersteund te worden.
.
Huurcontracten gesloten vanaf 1 januari 2019
Voortaan mag de verhuurder een waarborg van maximaal 3 maanden huur vragen.
De huurder mag zelf de samenstelling van de huurwaarborg bepalen:
De huurder stort een bedrag gelijk aan 3 maanden huur op een geblokkeerde bankrekening op zijn naam.
De huurder vraagt een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling (obligatie of kapitalisatiebon)
De huurder vraag aan het OCMW om de waarborg voor te schieten. Het OCMW sluit dan een overeenkomst met een bankinstelling voor een bedrag gelijk aan maximaal 3 maanden huur. Het OCMW onderzoekt de aanvraag tot tussenkomst in de huurwaarborg en zal nagaan of de aanvrager aan de voorwaarden voldoet om door het OCMW ondersteund te worden.
Als de verhuurder ermee instemt, kan de waarborg ook via een persoonlijke borgstelling.
Deze regel geldt enkel voor contracten gesloten vanaf 1 januari 2019: bij oudere huurcontracten kan de verhuurder dus niet eisen dat de huurder, bij een eerder gegeven waarborg van 2 maanden, een derde maand extra bijbetaalt.
Huurwaarborglening
Huurders die moeilijk een waarborg van 3 maanden huur kunnen betalen, kunnen bij het Vlaams Woningfonds een renteloze huurwaarborglening vragen.
De huurwaarborglening kan uitsluitend worden aangevraagd voor huurcontracten gesloten vanaf 1 januari 2019.
Kan men de huurwaarborg of huur cash ontvangen?
Het gebeurt nog vaak dat verhuurders aan hun huurder vragen dat die de huurwaarborg aan hen betaalt, en dit ofwel cash, ofwel door een overschrijving op de eigen rekening van de verhuurder.
Als je dat als verhuurder doet dan ben je verplicht aan je huurder een rente te betalen, en dit aan de gemiddelde rentevoet van de financiële markt op het bedrag van de waarborg. Je bent de intrest verschuldigd vanaf het moment dat de waarborg aan jou betaald of gestort werd. Deze intrest ook gekapitaliseerd.
Vanaf de dag dat je huurder de verhuurder in gebreke stelt om de huurwaarborg te plaatsen op een geïndividualiseerde rekening bij de bank, is de intrest nog hoger. In dat geval ben je als verhuurder intresten aan de wettelijke rentevoet verschuldigd tot je effectief over gaat tot die storting.
Wanneer de huurder kiest voor een geïndividualiseerde rekening, maar de verhuurder die in het bezit is van deze waarborg nalaat het op de geïndividualiseerde rekening te plaatsen, heeft de huurder het recht dit bedrag als huurgelden te beschouwen.
Wanneer is een overeenkomst gesloten "buiten de onderneming"
Als een overeenkomst buiten verkoopruimte of op een andere plaats dan de verkoopruimte wordt gesloten, wordt de consument in het bijzonder beschermd door :
een informatieverplichting van de onderneming, vóór de sluiting van de overeenkomst;
een verplichting tot bevestiging van de gesloten overeenkomst;
een herroepingsrecht.
Deze bescherming is enkel van toepassing als de verkoop wordt gesloten:
In gelijktijdige fysieke aanwezigheid van de consument en de onderneming op een plaats die niet de verkoopruimte van de onderneming is (voorbeelden: op het werk, op de woonplaats, op publieke plaatsen zoals straten, inkomhallen, galerijen, vervoer, enz.);
ten gevolge van een aanbod gedaan door de consument, in een ruimte die niet de verkoopruimte van de onderneming is; in de verkoopruimte van de onderneming of door middel van een techniek voor communicatie op afstand onmiddellijk nadat de consument persoonlijk is aangesproken in fysieke aanwezigheid van de onderneming en de consument, op een plaats die niet de verkoopruimte van de onderneming is;
tijdens een excursie die door de onderneming is georganiseerd met een handelsdoel of met als doel de verkoop van goederen of diensten aan de consument.
De verkoopruimte is:
een onverplaatsbare ruimte voor detailhandel waar de onderneming op permanente basis haar activiteiten uitvoert en/of een verplaatsbare ruimte waar de onderneming (seizoenswinkel, enz.) gewoonlijk haar activiteiten uitvoert.
Verkoop
Wanneer is een bod een geldig bod?
In een geldig bod dienen volgende zaken opgenomen te worden :
-
Adres pand + eventuele kadastrale gegevens
-
Gegevens van de uitbrenger van het bod
-
Prijs van het bod
-
Geldigheidsduur van het bod
-
Handtekening van de bieder
Je kan deze nog aanvullen met nodige attesten en eventuele voorwaarden.
Een uitgebracht bod bindt een bieder aan de verkoper voor de volledige duur van het bod.
Als de verkoper het bod binnen deze termijn aanvaard dan is de bieder gebonden om het pand aan te kopen, enkel tenzij er bepaalde voorwaarden waren opgenomen in het bod die niet werden voldaan.
Kan een kandidaat-koper zijn bod terug intrekken?
Indien de bieder kan bewijzen dat het bod nog niet werd overgemaakt aan de verkoper, kan de bieder nog steeds zijn bod terug intrekken. Daarom dien je als makelaar steeds asap een ontvangstmelding te sturen naar de bieder en te laten weten dat je het bod hebt overgemaakt aan de verkoper en dat die binnen de termijn zijn antwoord zal laten weten.
Indien er geen termijn in het bod zou staan dan dient de verkoper binnen een redelijke termijn op het bod te antwoorden.
Dient er steeds een compromis getekend worden?
Om een verkoop tot stand te doen komen, is dit In principe niet nodig. Van zodra er een akkoord is over het goed, de prijs en de identiteit is er een akkoord tot stand gekomen. Dit akkoord dient echter wel bewezen te kunnen worden tussen de koper en de verkoper, alsook dienen veelal bepaalde specifieke zaken over het goed en de wijze van de transactie afgesproken te worden. Het is dus aangewezen om dit akkoord zo snel als mogelijk verder te preciseren in een onderhandse verkoopovereenkomst of compromis. Om de verkoop en het akkoord tegenstelbaar te maken aan derden dien je een authentieke akte te verlijden.
Let wel! Als makelaar heb je wel bijkomende verplichtingen bij de in verkoopstelling van een pand.
Dient de akte steeds na 4 maanden te worden ondertekend?
Neen, de termijn van 4 maanden is enkel een uiterlijke termijn voor het betalen van de fiscale verkooprechten voor de verplichte registratie van de overeenkomst. Voor het gemak van werken wordt de akte in de praktijk meestal ook binnen de 4 maanden verleden. Indien de akte later wordt verleden dan 4 maanden dan dienen de verkooprechten wel reeds betaald te worden. Om dit te vermijden, wordt in de praktijk dikwijls gekozen om ipv met een compromis, te werken met een put/call-overeenkomst (wederzijdse koop-verkoopbelofte). Op deze manier kan je samen met de aktedatum ook de uiterlijke betaaldatum van de verkooprechten uitstellen. Dit contract bied je tevens de mogelijkheid om de overeenkomst nog over te dragen aan een andere koper. Dit contract vind je ook bij Movely.
Welke documenten zijn er nodig bij een in verkoopstelling?
Als makelaar moet je zorgen dat je een waterdicht dossier hebt.
Bij het publiceren van een pand dienen volgende gegevens aanwezig te zijn :
in je publiciteit moet je een antwoord geven op de volgende vragen: (art.5.2.6 VCRO)
- Is er voor het goed een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen uitgereikt?
- Wat is de meest recente stedenbouwkundige bestemming, zoals vermeld in het plannenregister?
- Is er voor het goed een dagvaarding en herstelvordering (vonnis) uitgebracht? Welke beslissingen zijn er in de zaak genomen? Werd voor het goed een bestuurlijke maatregel (besluit) uitgebracht? Of is een dergelijke maatregel hangende?
- Rust er op het goed een voorkooprecht in het kader van een uitvoeringsplan?
- Is er voor het goed een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden van toepassing?
Ook in de overeenkomsten moet de vastgoedmakelaar voldoen aan de informatieplicht. Iedereen die een onderhandse akte van verkoop of van verhuring voor meer dan 9 jaar voor een onroerend goed opmaakt, moet immers deze specifieke vermeldingen in de akte opnemen
- EPC/EPB-attest
- Watertoets
- Stedenbouwkundige inlichtingen dienen minstens in aanvraag te zijn
- U dient u als makelaar officiële eigenaarsgegevens op te vragen via het kadaster
- U dient tevens de eigendomstitel te controleren op erfdienstbaarheden
Welke documenten zijn er nodig bij de verkoopovereenkomst?
- EPC/EPB (enkel indien er publiciteit gemaakt werd voor het pand)
- Bodemattest
- Stedenbouwkundige inlichtingen
- Kadastrale legger
- Eigendomstitel
- Watertoets
- Syndicusinlichtingen (indien medeeigendom)
- Basisakte( indien medeeigendom)
- Verkavelingsakte (indien verkaveling)
Welke documenten zijn er nodig bij de authentieke akte?
Bijkomend aan de zaken die je nodig hebt bij het ondertekenen van de verkoopovereenkomst, heb je ten laatste bij het verlijden van de akte nog enkele bijkomende zaken nodig:
- Elektrische keuring
- Postinterventiedossier (indien verbouwingen zijn gebeurd na 01/01/2005)
- Voorkooprecht
- Erfgoed/Beschermingsmaatregel
- Onteigeningsmaatregel
- Hypothecair uittreksel
Heb ik steeds een schriftelijke verkoopopdracht nodig?
Bemiddelingsovereenkomsten met consumenten moeten altijd schriftelijk en met bepaalde vormvereisten. Het “KB Freya” oftewel “Het KB aangaande het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars” van 12 januari 2007 bepaalt wat er wel en niet in een bemiddelingsopdracht moet staan.
Let op, het "KB Freya" is enkele van toepassing op opdrachten met een consument. M.a.w. is een bemiddelingsoprdracht met een ondernemeing aan geen enekel vormvereiste verschuldigd.
Wie dient de verkoopopdracht allemaal te ondertekenen?
Alle wettelijke eigenaars/verkopers of wettelijke vertegenwoordigers van de eigenaars/verkopers dienen de bemiddelingsopdracht te ondertekenen. Het is dus niet voldoende om een meerderheid van de eigenaars te hebben die de verkoopoopdracht ondertekend. Ook een ondertekening van een eigenaar "zich sterkmakend" voor een andere eigenaar is voor een verkoopopdracht niet voldoende. Ondertekeningen d.m.v. een onderhandse volmacht kan dan weer wel.
Kan men een getekende verkoopovereenkomst in onderlinge toestemming nog annuleren?
Je moet binnen de vier maanden na ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst met koper en verkoper een onderhandse overeenkomst tot ontbinding opstellen en dit document samen met de onderhandse verkoopovereenkomst laten registreren. Dat kost je een vast recht van 10 euro per overeenkomst.
Een ontbinding is zelfs nog mogelijk als je de registratierechten al hebt betaald, en er nog geen notariële akte is verleden, en dat tot een jaar na ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. In dat geval krijg je het registratierecht terugbetaald en moet je een vast recht betalen van 25 euro voor de onderhandse verkoopovereenkomst en van 10 euro voor de ontbindingsovereenkomst.
Hoe zit het nu juist met de verkooprechten?
Het verkooprecht is verschuldigd als men de eigendom van een onroerend goed overdraagt. Meestal gebeurt dit door de verkoop van het onroerend goed, maar er zijn ook andere overdrachten waarop het verkooprecht verschuldigd is, zoals bij een ruil van onroerende goederen.
Het verkooprecht is verschuldigd vanaf het ogenblik dat een verkoopovereenkomst gesloten is en dient binnen de 4 maanden te worden betaald.
In afwijking van het basistarief van 10% wordt er gebruik gemaakt van één tarief qua verkooprechten voor de gezinswoning, met een extra korting voor de bescheiden woning.
Zo zal je 6% verkooprechten betalen op de aankoopprijs van de gezinswoning.
Het tarief van 6% geldt enkel in geval van aankoop door natuurlijke personen
van bestaande woningen/appartementen, niet van bouwgronden, die gelegen zijn in het Vlaams Gewest.
Het dient te gaan om een zuivere aankoop van de geheelheid van het onroerend goed in volle eigendom en voor zover de kopers er hun hoofdverblijfplaats vestigen binnen de 3 jaar na datum van de authentieke akte, of binnen de 5 jaar na datum van authentieke akte indien de desbetreffende woning een beschermd monument is.
De kopers mogen noch afzonderlijk, noch gezamenlijk reeds een onroerend goed of bouwgrond in volle eigendom hebben, dit zowel in België als daarbuiten.
Deze laatste voorwaarde wordt per persoon beoordeeld.
Het is mogelijk dat 2 personen samen een woning aankopen, waarbij de ene reeds eigenaar is van een onroerend goed en de andere niet, zodat de ene voor zijn deel belast wordt aan een tarief van 10% en de andere voor zijn deel aan een tarief van 6%.
De koper kan tevens van dit tarief genieten, indien de koper bij aankoop nog eigenaar is van een onroerend goed, die hij uiterlijk één jaar na de datum van de authentieke akte van de aankoop van de nieuwe gezinswoning zal verkopen. Hierbij moet de koper wel kunnen aantonen dat deze aankoop en verkoop in relatie staan met elkaar dit heet "tolerantie van het causaal verband".
Bijkomende kortingen zijn mogelijk bij :
1. Ingrijpende energetische renovatie
Koopt iemand een gezinswoning om binnen de vijf jaar na aankoop een ingrijpende energetische renovatie uit te voeren, dan betaalt hij slechts 5% verkooprechten in plaats van 6%. Ook hier gebeurt de beoordeling per persoon en kan de tolerantie van het causaal verband worden toegepast.
Wat verstaan we onder een ingrijpende energetische renovatie?
Een renovatie waarbij de technische installaties om een specifiek binnenklimaat te realiseren volledig vervangen worden en waarbij minstens 75% van de bestaande en nieuwe buitenschil wordt geïsoleerd.
2. Aankoop van onroerend erfgoed
Voor de aankoop van onroerend erfgoed met als doel dit aan te wenden als gezinswoning, wordt het verkooprecht naar 1% i.p.v. 6%. Dit op voorwaarde dat het verschil binnen de 5 jaar wordt geïnvesteerd in beheersmaatregelen, werkzaamheden of diensten die noodzakelijk zijn voor het behoud of de herwaardering van de erfgoedkenmerken- en elementen van het beschermde monument.
Sinds 14.05.2017 gold reeds een regeling waarbij de verkooprechten bij aankoop van onroerend erfgoed gereduceerd worden tot 5%, dan wel 2,5% (in geval van klein beschrijf), dit evenwel op voorwaarde dat ook hier het fiscale voordeel geïnvesteerd wordt in beheersmaatregelen, werkzaamheden of diensten die noodzakelijk zijn voor het behoud of de herwaardering van de erfgoedkenmerken- en elementen van het beschermde monument.
Deze regeling wordt behouden voor de aankoop van onroerend erfgoed dat niet voldoet aan de voorwaarden om te genieten van een tarief van 6% ipv 10%.
Belangrijk hierbij is dat deze gunsten niet kunnen gecombineerd worden met premies die betrekking hebben op dezelfde beheersmaatregelen, werkzaamheden of diensten zoals hierboven vermeld. De tolerantie van het causaal verband wordt hierbij wél toegepast.
3. Aankoop van een bescheiden gezinswoning
Voor de aankoop van bescheiden gezinswoningen, woningen met een aankoopprijs tot maximaal 200.000 €, is een extra korting van 5.600 € (bij een tarief van 6%) of 4.800 € (bij een tarief van 5%) voorzien.
Indien slechts één van de kopers aanspraak kan maken op het nieuwe gunsttarief, zal slechts een deel van deze korting kunnen worden genoten.
In de steden – Aalst, Antwerpen, Boom, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas, Turnhout en Vilvoorde - en de Vlaamse rand – Affligem, Asse, Beersel, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Galmaarden, Gooik, Grimbergen, Halle, Herne, Hoeilaart, Kampenhout, Kapelle-op-den-Bos, Kraainem, Lennik, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Meise, Merchtem, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Steenokkerzeel, Ternat, Vilvoorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem, Zemst, Bertem, Huldenberg, Kortenberg en Tervuren - wordt deze voorwaarde opgetrokken tot een aankoopprijs van 220.000 €. Deze korting wordt toegepast op het totaal van de verkooprechten en geldt dus niet per koper.
4. Aankoop van een sociale woning
De koper van een "sociale woning" kan genieten van een gunsttarief van 1,5%
Dus aankopen van commercieel vastgoed, opbrengsteigendommen, bouwgrond een tweede verblijf verlopen onder aanrekening van het algemeen tarief van 10%. Uitgezonderd de aankoop van een goed waarbij de koper er zich toe verbindt binnen de drie jaar na aankoop een huurovereenkomst af te sluiten met een erkend sociaal verhuurkantoor voor een periode van minimum 9 jaar. In dit geval kan aan een tarief van 7%.
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning waarbij BTW wordt aangerekend op de constructie en verkooprechten op de grondwaarde, zijn de verkooprechten op de grond aan het tarief van 10%.
Wanneer kan ik betaalde verkooprechten recupereren?
1.Het kan gebeuren dat u, die onmiddellijk aanspraak had kunnen maken op een van de verlaagde tarieven voor de aankoop van de enige eigen woning, dit verlaagd tarief niet heeft ingeroepen, zodat de aankoop belast werd tegen het tarief van 10%. U kan dit verlaagd tarief nog achteraf inroepen, zonder dat er hiervoor een specifieke reden moet zijn.
-
De teruggave moet worden gevraagd door het indienen van een verklaring waarin de vermeldingen voorkomen die vereist zijn voor de toepassing van gevraagde tarief. Deze verklaring moet worden ingediend binnen een termijn van vijf jaar vanaf 1 januari van het jaar waarin het verkooprecht opeisbaar is geworden.
-
Het bedrag van de teruggave is gelijk aan het verschil tussen het aanvankelijk geheven verkooprecht en het bedrag geheven tegen het later gevraagde verlaagde tarief.
2.Wanneer u uw huis binnen de 2 jaar na aankoop opnieuw verkoopt, kunt u drie vijfde van het betaalde verkooprecht terugvorderen.
Voorwaarden:
-
Als u bij de aankoop 10% verkooprecht op de woning hebt betaald, kunt u drie vijfde van die 10% terugvorderen. Koopovereenkomsten die werden belast aan een verlaagd tarief komen niet in aanmerking.
-
Om teruggave van 3/5de van de betaalde rechten te krijgen, is vereist dat de verkoop is gebeurd bij een authentieke akte binnen de 2 jaar te rekenen vanaf de datum van de authentieke akte van verkrijging.
3. Meeneembaarheid
Meeneembaarheid betekent dat u het verkooprecht (registratiebelasting) die u op een vorige woning hebt betaald, kunt aftrekken van het verkooprecht dat u op een volgende woning moet betalen.
Voorwaarden:
De voorwaarden worden voor elke koper apart beoordeeld. Enkel wie aan alle voorwaarden voldoet kan van de meeneembaarheid genieten. De medekoper die er niet aan voldoet, kan niet genieten van het voordeel. De koper is een natuurlijk persoon (geen vennootschap of vzw).De aankoop en verkoop moet zuiver zijn. Er moet dus een echte prijs worden betaald.Er zijn verkooprechten betaald op woning 1.Woning 1 en 2 liggen in het Vlaamse Gewest. Dat geldt ook voor bouwgrond.
Er zijn twee soorten meeneembaarheid.
Meeneembaarheid door teruggave :
De nieuwe woning of bouwgrond wordt aangekocht voor de verkoop van de eerste woning.
De koper moet in een periode van 18 maanden voorafgaand aan de aankoop van de nieuwe woning zijn hoofdverblijfplaats hebben of hebben gehad in de eerste woning.
De verkoop van de eerste woning moet plaatsvinden binnen de 2 jaar na aankoop van de nieuwe woning. Wanneer de nieuwe woning een nog op te richten woning op een bouwgrond is, bedraagt deze termijn 5 jaar.
De nieuwe woning moet tot hoofdverblijfplaats dienen van de kopers
binnen de 2 jaar na aankoop van de nieuwe woning
binnen de 5 jaar na aankoop van de bouwgrond
Meeneembaarheid door verrekening
De nieuwe woning of bouwgrond wordt aangekocht na de verkoop van de eerste woning.
De koper moet in een periode van 18 maanden voorafgaand aan de verkoop van de eerste woning daar zijn hoofdverblijfplaats hebben of hebben gehad.
De aankoop van de nieuwe woning of bouwgrond moet plaatsvinden binnen de 2 jaar na verkoop van de eerste woning.
De koper moet er zijn hoofdverblijfplaats vestigen binnen de 2 jaar (woning) of 5 jaar (bouwgrond) te rekenen vanaf datum registratie van de authentieke akte.
De Vlaamse Belastingdienst controleert 3 maanden voor het verstrijken van de deadline of de koper effectief op het nieuwe adres is gedomicilieerd. Als dat niet het geval is, dan verstuurt de Vlaamse Belastingdienst een herinneringsbrief om de koper te waarschuwen dat de deadline bijna verstrijkt.
Ook bij de aankoop van een bouwgrond, een onroerend goed dat na verbouwing tot woning kan worden bestemd of een nieuwbouwwoning (indien het verkooprecht op de grondwaarde wordt geheven), kunt u van meeneembaarheid genieten.
Het in mindering te brengen bedrag kan wel nooit meer bedragen dan 13.000 euro.
Het maximum meeneembaar bedrag wordt vanaf 01.01.2019 jaarlijks op 1 januari aangepast aan de indexatie en bedraagt nu dus 13.000 €.
Het maximale in mindering te brengen bedrag wordt bepaald in verhouding tot het aandeel in de nieuw aangekochte woning die de natuurlijke persoon verkrijgt.
Als u gebruik wil maken van de meeneembaarheid, moet u rekening houden met volgende beperkingen:
Het mee te nemen verkooprecht wordt beperkt tot uw wettelijk aandeel in het verkooprecht dat betaald werd bij de aankoop van de opnieuw verkochte woning;
het meeneembare verkooprecht bedraagt maximaal 13.000 euro. (*)
het maximumbedrag van 13.000 euro wordt bovendien beperkt in verhouding tot de fractie die u bekomt in het nieuw aangekochte onroerend goed;
het door u mee te nemen verkooprecht wordt beperkt tot uw wettelijk aandeel in het verkooprecht verschuldigd op de nieuw aangekochte woning.
Bijrechten of aanvullende rechten zijn bovendien niet meeneembaar. Enkel de oorspronkelijk geheven rechten kunnen worden meegenomen. De betaling van aanvullende rechten (en een eventuele boete) wordt door de Vlaamse Belastingdienst gevorderd als na de registratie van de akte blijkt dat bepaalde vermeldingen in de akte onjuist of onvolledig zijn.
De Vlaamse Belastingdienst berekent en int het verkooprecht. Zij gaan na of u aan alle voorwaarden voor de meeneembaarheid voldoet.
Als u de verbintenis om uw hoofdverblijfplaats tijdig te vestigen in het aangekochte goed niet nakomt, verliest u dit gunstregime. In dat geval zijn er aanvullende rechten verschuldigd en een belastingverhoging van 20 procent op deze aanvullende rechten.
Als u iemands aandeel in een woning overkoopt (de uitonverdeeldheidtreding), betaalt u geen verkooprecht, maar het verdeelrecht. Dit verdeelrecht is nooit meeneembaar.
Het vroeger betaalde verkooprecht op de gezamenlijke aankoop van de woning is wel meeneembaar bij de aankoop van een volgende woning of bouwgrond, wanneer u uw deel heeft verkocht.
Wanneer dien ik de Wet Breyne op te nemen?
De wet Breyne, ook wel de woningbouwwet genoemd, is een bekend begrip in de vastgoedsector. Concreet geeft het de bouwer van een huis (verkoop op plan) of de koper van een nog te bouwen huis/appartement uitgebreide bescherming op allerlei vlakken.
Met de wet Breyne wil de Belgische overheid zorgen dat een toekomstige eigenaar volledige en correcte informatie krijgt van de verkoper of de bouwfirma :
Naleving van prijzen en termijnen:
Als promotor, aannemer of bouwfirma dien je te zorgen dat zowel de uitvoeringstermijn als de vastgelegde prijzen strikt worden nageleefd.
Volledigheid van het contract:
Elementen zoals de totaalprijs, betalingsformaliteiten, termijnen en eventuele vergoedingen? Die moeten steeds duidelijk in het contract vermeld staan.
Voorschotten:
Het gevraagde voorschotbedrag bedraagt maximaal 5% van de totaalprijs die voor de woning werd vastgelegd.
Te betalen bedrag:
De verschuldigde som voor de koper mag de prijs van de uitgevoerde werken niet overschrijden. Ook mag de sleutel-op-de-deurfirma geen betaling eisen vooraleer de overeenkomst is gesloten.
Oplevering:
De oplevering gebeurt steeds in twee fases: de voorlopige en de definitieve.
Solvabiliteitswaarborg:
De verkoper heeft de plicht van een solvabiliteitswaarborg, te hebben. Dit als bescherming van de koper tegen eventueel faillissement. De wet Breyne voorziet twee vormen van waarborgen, afhankelijk van het feit of de verkoper of aannemer al dan niet een erkende aannemer is en dus voldoet aan de erkenningsreglementering voor de uitvoering van overheidsopdrachten. De waarborg door de erkende aannemer moet 5 % bedragen van de prijs van het gebouw en deze borgtocht wordt per helften vrijgemaakt nl. de eerste helft bij de voorlopige oplevering en tweede helft bij de eindoplevering. Daarentegen dient de niet-erkende aannemer of verkoper een voltooiingswaarborg te stellen en dus een 100 % waarborg te leveren voor de voltooiing van het gebouw. Deze voltooiingswaarborg wordt gebruikelijk verstrekt door een kredietinstelling of een hypotheekonderneming.
Prijsherzieningsclausule:
Bij de toepassing van de prijsherzieningsclausule gelden de parameters die op de dag van ondertekening van de overeenkomst werden bepaald.
Schadevergoeding:
Hoeveel de schadevergoeding bedraagt, mocht de overeenkomst niet worden ondertekend? Wel, ze mag niet hoger liggen dan 5% van de totale prijs of het het bedrag van de werkelijke schade die de koper leed.
Voor de implmentatie van de wet Breyne dient :
-
Het goed in België te liggen en bestemd te zijn voor voor huisvesting of gemengd gebruik van huisvesting en beroepsdoeleinden. De verhouding dient hier wel in balans te zijn.
-
De uitvoering van de werken moet gebeuren door 1 aannemer of promotor
-
De koper is verplicht 1 of meerdere stortingen te doen voor de voltooiing van het gebouw.
-
Wordt de aankoop- of aannemingsom pas na voltooiing betaald? Dan geldt de wet Breyne niet meer.
Wanneer heb ik een EPC/EPB-attest nodig?
Het EPC informeert mogelijke kopers of huurders vooraf over de energiezuinigheid van het goed. (woningen, appartementen, handelspanden,...)
De makelaar/verkoper/verhuurder is verplicht om in advertenties (online, op affiches, in krantje of zoekertjes, sites.) de energieprestatie van de wooneenheid te vermelden (met energiescore of energielabel).
Is het onroerend goed maximaal 10 jaar en hebt u een 'EPC Bouw' dat nog geldig is, dan moet dat EPC Bouw gebruikt worden bij verkoop of verhuur.
Hebt u geen geldig 'EPC Bouw'? Dan moet u een 'EPC voor een bestaande woning' laten maken. Na een verbouwing waarbij ook aan EPB-eisen voldaan moest worden, moet bij verkoop of verhuur ook een 'EPC voor een bestaande woning' opgemaakt worden.
Het EPC voor een bestaande woning op te maken door een energiedeskundige type A
is 10 jaar geldig.
De EPC Bouw is onderdeel van de EPB-aangifte en is 10 jaar geldig.
Is er al een EPC?
Check of de geldigheidsdatum op uw 'EPC voor een bestaande woning' of 'EPC Bouw' nog niet verstreken is. Vermeld de verplichte EPC-informatie in de advertenties.
Toon het EPC of EPC Bouw aan geïnteresseerde kopers of huurders.
Woning verkocht? Bezorg het originele EPC of EPC Bouw aan de koper.
Woning verhuurd? Een kopie van het EPC of het EPC Bouw moet aan de huurovereenkomst toegevoegd worden. De huurder krijgt dus een kopie. De verhuurder houdt het originele EPC zelf bij.
Hebt u geen (geldig) EPC?
Is de geldigheidsdatum van uw EPC of EPC Bouw verstreken? Dan moet u een nieuw EPC voor een bestaande woning laten opmaken.
Hebt u sinds de opmaak van uw EPC uw woning energiezuiniger gemaakt? Dan mag u ook een nieuw EPC voor een bestaande woning laten opmaken.
Duplicaat
Is het EPC kwijt? Vraag een duplicaat aan de energiedeskundige die het EPC heeft opgemaakt.
Weet u niet of er van uw woning wel of geen EPC opgemaakt is?
Weet u niet welke energiedeskundige het EPC heeft opgemaakt?
Neem contact met het Vlaams Energieagentschap en vraag bij de energiedeskundige die het EPC heeft opgemaakt een ondertekend duplicaat.
Controle en boetes
Het Vlaams Energieagentschap (VEA) controleert via steekproeven
of er een geldig energieprestatiecertificaat (EPC) aanwezig is en of het EPC correct is opgemaakt.
Als er geen EPC aanwezig is, krijgt de makelaar en/of de eigenaar een brief. Na een hoorzitting overlegt de jury over de eventuele boete tussen 500 en 5.000 euro.
Het betalen van de boete is geen kwijtschelding of opschortende voorwaarde voor de opmaak van het EPC. Ook als u een boete krijgt, moet u dus nog een EPC laten opmaken. Als de woning nog steeds te koop of te huur wordt aangeboden, kan de makelaar en de eigenaar zelfs een tweede boete krijgen bij een volgende controle.
Wanneer is EPC niet verplicht bij verkoop of verhuur?
Een EPC is niet nodig in de volgende gevallen.
Als de verkoop of verhuur zonder publiciteit en/of bekendmaking geregeld wordt zonder schriftelijke publieke reclame (advertenties of berichten op papier of online, affiches, ...).
Voor verhuur van een serviceflat met een dagprijs en zonder huurovereenkomst of verhuur van een noodwoning met een dagprijs en zonder huurovereenkomst.
Bij verkoop van een onbewoonbaar verklaarde wooneenheid.
Bij verkoop of verhuur van woonboten.
Bij verkoop van een deel van de eigendom (bijv. door één van de partners bij een echtscheiding).
Bij verhuur van een vakantiewoning met een huurovereenkomst voor minder dan 2 maanden.
Een EPC is wél nodig bij een huurovereenkomst vanaf 2 maanden of als de vakantiewoning hoofdverblijfplaats is van de huurder.
Als het compromis werd getekend vóór 1 juli 2017, dan moest er voor een woning zonder verwarming geen EPC opgemaakt worden.
Wat moet vermeld in de advertenties worden?
Energiescore van het energieprestatiecertificaat (EPC)
Hebt u een EPC dat opgemaakt is vanaf 2019? Dan moet u
het kengetal in kWh/m² (kilowattuur per vierkante meter)
of het energielabel (letter van A+ tot F) publiceren.
Hebt u een EPC dat dateert van vóór 2019? Dan volstaat dat kengetal in kWh/m².
Bij een nieuwbouwwoning (met bouwaanvraag vanaf 2006) moet in de advertentie ook nog het E-peil van de woning vermeld worden. Dat E-peil is toegekend in het kader van de EPB-regelgeving en is te vinden op het 'EPC Bouw'.
Adres van de woning of klein-niet residentieel gebouw mét huisnummer/busnummer
of de Unieke Code (UC) van het EPC. Bijvoorbeeld voor het certificaatnummer 20081101-0000000245-00000015, is de unieke code het getal achter de nullen in het tweede groepje cijfers: UC 245.
Uitzonderingen
In kleine zoekertjes in gedrukte media, meer bepaald korte berichtjes die voornamelijk uit afkortingen bestaan, volstaat het vermelden van het EPC-kengetal.
Er is geen vermelding verplicht:
Op kleine raamaffiches 'te koop/te huur' zonder verdere informatie
Op kleine panelen aan het gebouw zelf waarop enkel een verwijzing naar het immokantoor staat.
Voor een nieuwbouwwoning: door de wettelijk toegelaten periode van maximaal 12 maanden tussen datum van ingebruikname en het indienen van de EPB-aangifte, is het mogelijk dat een nieuwbouwwoning te koop of te huur wordt aangeboden zonder dat het 'EPC Bouw' al beschikbaar is. In die periode is het dan ook niet mogelijk om de verplichte gegevens te publiceren in advertenties. In geval van controle moet men aantonen dat het 'EPC Bouw' nog niet beschikbaar is.
Wanneer heb ik een postinterventiedossier nodig?
Het PID is verplicht op bouwplaatsen en bij elke verkoop van een woning of appartement in België waarvan de bouw is begonnen na 1 mei 2001 of waaraan werken zijn uitgevoerd sinds 1 mei 2001 door één of meer aannemers.
Het PID bevat op zijn minst:
Plannen en tekeningen van de structuur van de woning en de aanwezige technische installaties (cv, sanitair, elektriciteit, ...) aanduidingen van (ingewerkte) nutsleidingen (water, gas, elektriciteit, ventilatie, ...) en verborgen gevaren, een lastenboek met overzicht van de gebruikte materialen
instructies voor onderhoud, herstelling, verbouwing en ontmanteling van het gebouw en de technische installaties
Eventuele aankoopfacturen en garantiebewijzen
De namen en contactgegevens van de betrokken architect, veiligheidscoördinator en hoofdaannemers, die het gebouw hebben opgetrokken of verbouwd.
De plannen en aanduidingen moeten wel overeenkomen met de werkelijke uitvoering van de bouwwerken.
Postinterventiedossier opmaken en aanvullen
