Question 1

Voor welke verkoopcontracten kan je bij movely terecht?

Accepted Answer

Onze contracten worden steeds aangepast aan de wetgeving van de Gewesten en zijn in het Nederlands en/of in het Frans beschikbaar.
We hebben van onderstaande type-contracten tevens diverse varianten.

Aankoopbeloftes
Compromissen
Compromis Wet Breyne 
Factuur commissie verkoop
Huurkoopovereenkomst
Optie-overeenkomst
Put-callovereenkomst
Reserveringsovereenkomst
Schriftelijke biedingen
Telleroverdracht
Verkoopbeloftes
Verkoopopdracht
Volmacht
Wederzijdse aan-en verkoopbelofte
Zoekopdracht

Question 2

Kan ik ook 1 contract opmaken met movely?

Accepted Answer

Ja dat kan zeker. Vraag hier naar onze prijzen per contract en eerste gebruik.
hello@movely.be

Question 3

Welke attesten - documenten kan je via movely opvragen?

Accepted Answer

Via movely kan je alle attesten en documenten zelf opvragen of laten opvragen.

Asbestattesten
Basisaktes
Bodemattesten
Brandverzekering
Eigendomstitels
Elektrische keuringen
EPB - EPC
Fotografie en video
Hypothecaire kredieten
Onroerend erfgoed
Plaatsbeschrijvingen
Schattingen
Stedenbouwkundige inlichtingen
Stookolie-attest
Syndicusinlichtingen
Telleroverdracht
Voorkooprecht
Watertoets
...

Question 4

Kan ik als makelaar mijn commissiefactuur met movely opmaken?

Accepted Answer

Ja dat kan zeker. De factuur wordt automatisch gegenereerd door movely per dossier. Vanuit de verkoopopdracht en de compromis worden automatisch alle relevante gegevens overgenomen. Zo rekent movely de commissie automatisch  voor jou uit, zonder menselijke fouten. Toch nog een manuele aanpassing nodig, geen probleem dit kan steeds.  De factuur wordt rechtstreeks vanuit het dossier naar de betrokken partijen verstuurd en is steeds zichtbaar op het klantenportaal voor wie er toegang tot heeft. De factuur kan ook direct worden doorgestuurd naar uw boekhoudpakket, zodoende de boekhouding per direct up-to-date is.

Question 5

Hoeveel kost het om movely en mymovely te gebruiken?

Accepted Answer

We hebben diverse formules :

1. De toegang voor de kopers, verkopers en huurders tot het mymovely-platform is volledig gratis.
2. Als je als vastgoedpro kiest om zelf jouw contracten en dossiers op te maken en gebruik te maken van onze cloud-based pro-licentie van movely dan werken we met pakketten & pricing per gewenste features en per aantal gebruikers. Vraag hier gerust specifiek naar jouw pakket via hello@movely.be.
3. Wil je dat movely voor jou het dossier of contract opmaakt? Dan wordt er gewerkt met een pricing afhankelijk van het aantal dossiers of contracten. Vraag hier gerust naar jouw pricing via hello@movely.be. (hello@movely.be.)

Question 6

Wanneer is een bod een geldig bod?

Accepted Answer

In een geldig bod dienen volgende zaken opgenomen te worden:

• Adres van het pand + eventuele kadastrale gegevens
 • Gegevens van de uitbrenger van het bod
 • Prijs van het bod
 • Geldigheidsduur van het bod
 • Handtekening van de bieder

Je kunt deze nog aanvullen met nodige attesten en eventuele voorwaarden.
Een uitgebracht bod bindt een bieder aan de verkoper voor de volledige duur van het bod.
Als de verkoper het bod binnen deze termijn aanvaard dan is de bieder gebonden om het pand aan te kopen, enkel tenzij er bepaalde voorwaarden waren opgenomen in het bod die niet werden voldaan.

Question 7

Kan een kandidaat-koper zijn bod terug intrekken?

Accepted Answer

Indien de bieder kan bewijzen dat het bod nog niet werd overgemaakt aan de verkoper, kan de bieder het bod nog steeds terug intrekken.  Daarom dien je als makelaar steeds zo snel mogelijk een ontvangstmelding te sturen naar de bieder,om te laten weten dat je het bod hebt overgemaakt aan de verkoper en dat die binnen de termijn zijn antwoord zal laten weten.
Indien er geen termijn in het bod zou staan dan dient de verkoper binnen een redelijke termijn op het bod te antwoorden.

Question 8

Dient er steeds een compromis getekend worden?

Accepted Answer

Om een verkoop tot stand te laten komen, is dit in principe niet nodig. Van zodra er een akkoord is over het goed, de prijs en de identiteit is er een deal tot stand gekomen. Dit akkoord dient echter wel bewezen te kunnen worden tussen de koper en de verkoper, alsook dienen veelal bepaalde specifieke zaken over het goed en de wijze van de transactie afgesproken te worden. Het is dus aangewezen om dit akkoord zo snel mogelijk verder te preciseren in een onderhandse verkoopovereenkomst of compromis. Om de verkoop en het akkoord tegenstelbaar te maken aan derden dien je een authentieke akte te verlijden.
Als makelaar heb je wel bijkomende verplichtingen bij de in verkoopstelling en/of publicering van een pand.

Question 9

Dient de akte steeds na 4 maanden te worden ondertekend?

Accepted Answer

Neen, de termijn van 4 maanden is enkel een uiterlijke termijn voor het betalen van de fiscale verkooprechten voor de verplichte registratie van de overeenkomst. Voor het gemak van werken wordt de akte in de praktijk meestal ook binnen de 4 maanden verleden. Indien de akte later wordt verleden dan 4 maanden dan dienen de verkooprechten wel reeds betaald te worden. Om dit te vermijden, wordt in de praktijk dikwijls gekozen om ipv. met een compromis, te werken met een put/call-overeenkomst (wederzijdse koop-verkoopbelofte). Op deze manier kan je samen met de aktedatum ook de uiterlijke betaaldatum van de verkooprechten uitstellen. Dit contract bied je tevens de mogelijkheid om de overeenkomst nog over te dragen aan een andere koper en/of vennootschap. Dit contract vind je ook bij Movely.

Question 10

Welke documenten zijn er nodig bij het publiceren van een "te koop" pand?

Accepted Answer

Als makelaar moet je in orde zijn met je advertentieplicht.

Bij het publiceren van een pand dienen in principe een antwoord op de volgende vragen aanwezig te zijn (art.5.2.6 VCRO):

1. Is er voor het goed een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen uitgereikt?
2. Wat is de meest recente stedenbouwkundige bestemming, zoals vermeld in het plannenregister?
3. Is er voor het goed een dagvaarding en herstelvordering (vonnis) uitgebracht? Welke beslissingen zijn er in de zaak genomen? Werd voor het goed een bestuurlijke maatregel (besluit) uitgebracht? Of is een dergelijke maatregel hangende?
4. Rust er op het goed een voorkooprecht in het kader van een uitvoeringsplan?
5. Is er voor het goed een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden van toepassing?

Heeft de gemeente waar het goed is gelegen een plannings- en vergunningsregister, dan dien je een stedenbouwkundig uittreksel aan te vragen. In afwachting van de ontvangst van de gegevens mag je de publicatie al starten. Eens je de informatie hebt ontvangen, moet je deze onmiddellijk in de publiciteit opnemen.

In elke advertentie of bekendmaking bij overdracht van een woning moet ook de energiescore of het energielabel vermeld worden, alsook de unieke code of het volledige adres van de unit.
Je mag het pand nog niet publiceren ook al is de EPC "in aanvraag". Het VEKA controleert of de advertentieplicht correct werd nageleefd. Indien niet kan je hiervoor als makelaar beboet worden.
Bij overdracht van een gebouw met een slechte energieprestatie moet ook vermeld staan dat er een renovatieverplichting op het gebouw rust.

Question 11

Welke documenten zijn  er nodig bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst?

Accepted Answer

• EPC/EPB + eventuele verwijzing naar de renovatieverplichting
 • Asbestinventarisatie (voor gebouwen ouder dan 2001) - vanaf 01/01/2027 tevens is er tevens een voor appartementsgebouwen ouden dan 2001 een asbestinventarisatie-attest nodig voor de gemene delen. Deze dient aangevraagd te worden door de VME. 
 • Bodemattest
 • Elektrische keuring (moet worden naar verwezen in de compromis, maar kan ten laatste bij de akte worden overhandigd)
 • Stedenbouwkundige inlichtingen + eventuele herstelmaatregelen
 • Certificaat stookolietank (Het is in wezen niet verplicht om een keuringsattest te laten opmaken van de centrale verwarming of stookolietank bij de verkoop van een woning. De verkoper moet wel voldoen aan de verplichtingen voor onderhoud en kwaliteit van verwarmingsinstallaties en stookolietanks. En zo de attesten en rapporten ten laatste bij de akte verkoop te kunnen voorleggen)
 • Kadastrale legger + plan
 • Eigendomstitel (inhoud checken + info overnemen indien nodig)
 • Watertoets
 • Syndicusinlichtingen (indien mede-eigendom)
 • Basisakte + reglement van mede-eigendom (indien mede-eigendom)
 • Verkavelingsakte (indien verkaveling)
 • Postinterventiedossier (voor werken waarvan de bouw is begonnen na 1 mei 2001 of waaraan werken zijn uitgevoerd sinds 1 mei 2001 door één of meer aannemers) Mag ten laatste bij het verlijden van de akte worden overhandigd
 • Lopende huurcontracten (indien verhuurd)
 • Erfgoed ( naar verwijzen, indien van toepassing)

Question 12

Welke documenten zijn er nodig bij de authentieke akte?

Accepted Answer

Bijkomend aan de zaken die je nodig hebt bij het ondertekenen van de verkoopovereenkomst, heb je ten laatste bij het verlijden van de akte nog enkele bijkomende zaken nodig:

• Elektrische keuring
 • Postinterventiedossier (indien verbouwingen zijn gebeurd na 01/01/2005)
 • Voorkooprecht
 • Erfgoed/Beschermingsmaatregel
 • Onteigeningsmaatregel
 • Hypothecair uittreksel

Question 13

Heb ik steeds een schriftelijke verkoopopdracht nodig?

Accepted Answer

Het nieuwe KB voorziet dat de bemiddelingsopdracht voortaan, gezien de technologische vooruitgang, op een duurzame drager  mag worden vastgelegd.  
 
Vanaf 01/02/2024 ging het nieuwe KB voor de vastgoedbemiddelingsopdrachten in werking.

De belangrijkste veranderingen zijn www.biv.be:(www.biv.be)

• Voortaan zal dit KB van toepassing zijn op alle professionals (vastgoedmakelaars, architecten, landmeter-experten enz.) die vastgoedmakelaarsactiviteiten uitoefenen, uitgezonderd notarissen die over een eigen regelgeving beschikken - voorheen waren enkel de BIV-leden onderworpen aan het KB;
 • Het herroepingsbeding voor consumenten gaat naar 14 kalenderdagen – voorheen bedroeg dit 7 werkdagen voor overeenkomsten gesloten binnen de onderneming en 14 kalenderdagen voor overeenkomsten gesloten buiten de onderneming;
 • De vermelding van de datum en het precieze adres waar de overeenkomst wordt afgesloten, moet nog steeds worden opgenomen in de overeenkomst, maar hoeft niet meer handgeschreven zijn door de consument;
 • Er werd nu expliciet bepaald dat vastgoedmakelaars kosten in rekening mogen brengen voor de inspanningen die ze leveren om documenten te verkrijgen (bijv. EPC-attest), naast de kost van de documenten zelf. De onderneming moet vervolgens ook duidelijk vermelden of de dienst van het opvragen van die attesten al dan niet inbegrepen is in het tarief, of anderszins apart aangerekend wordt;
 • Voor wat betreft het opvragen van diverse attesten: een lijst met vereiste attesten moet als bijlage worden bijgevoegd aan de bemiddelingsovereenkomst. De consument moet hierbij de keuze hebben om deze attesten zelf op te vragen. Vraagt de vastgoedmakelaar ze in naam en voor rekening van de consument op, dan moet de consument hiermee uitdrukkelijk toestemmen per attest dat vereist is. Is de prijs van het attest gekend, dan wordt de totale prijs meegedeeld. Is de prijs niet gekend, maar wel bepaalbaar, dan dient de berekeningswijze te worden meegedeeld. Is deze prijs niet kenbaar, dan moet worden meegedeeld dat er extra kosten verschuldigd zijn met indien mogelijk een indicatie van de omvang van deze kosten;
 • Wanneer een overeenkomst een onbepaalde duur heeft, bedraagt de opzegtermijn voor het beëindigen van het contract maximaal 2 maanden - voorheen was hieromtrent niets voorzien;
 • Wanneer een overeenkomst een bepaalde duur heeft, die vernieuwd of stilzwijgend verlengd werd, bedraagt de opzegtermijn maximaal 1 maand voor overeenkomsten met een oorspronkelijke looptijd van 3 maanden of minder en maximaal 2 maanden voor overeenkomsten met een oorspronkelijke looptijd van meer dan 3 maanden;
 • Het opzegbeding dat de consument toelaat om de overeenkomst voor de toekomst op te zeggen zonder dat hij daarvoor een reden moet geven, en op voorwaarde dat het goed niet verkocht of verhuurd wordt binnen de volgende 6 maanden, stelt dat de vergoeding maximaal 50% bedraagt indien de overeenkomst wordt opgezegd tijdens de eerste 3 maanden en 25% indien de overeenkomst wordt opgezegd na de eerste 3 maanden - voorheen was dit 50% ongeacht het tijdstip van opzegging;
 • Het nieuwe KB voorziet dat de bemiddelingsopdracht voortaan, gezien de technologische vooruitgang, op een duurzame drager  mag worden vastgelegd.  Tevens dient de maandelijkse rapportering via een duurzame drager te gebeuren.

Vanaf 01/02/2024 zijn al deze aanpassingen automatisch opgenomen in de nieuwe verkoopopdrachten die in je Movely-account staan.

Question 14

Wie dient de verkoopopdracht allemaal te ondertekenen?

Accepted Answer

Alle wettelijke eigenaars/verkopers of wettelijke vertegenwoordigers van de eigenaars/verkopers dienen de bemiddelingsopdracht te ondertekenen. Het is dus niet voldoende om een meerderheid van de eigenaars te hebben die de verkoopopdracht ondertekend. Ook een ondertekening van een eigenaar "zich sterkmakend" voor een andere eigenaar is voor een verkoopopdracht niet voldoende. Ondertekeningen d.m.v. een onderhandse volmacht kunnen wel.

Question 15

Kan men een getekende verkoopovereenkomst in onderlinge toestemming nog annuleren?

Accepted Answer

Je moet binnen de vier maanden na ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst met koper en verkoper een onderhandse overeenkomst tot ontbinding opstellen en dit document samen met de onderhandse verkoopovereenkomst laten registreren. Dat kost je een vast recht van 10 euro per overeenkomst.

Een ontbinding is zelfs nog mogelijk als je de registratierechten al hebt betaald, en er nog geen notariële akte is verleden, en dat tot een jaar na ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. In dat geval krijg je het registratierecht terugbetaald en moet je een vast recht betalen van 25 euro voor de onderhandse verkoopovereenkomst en van 10 euro voor de ontbindingsovereenkomst.

Question 16

Hoe zit het  met de verkooprechten in Vlaanderen?

Accepted Answer

Het verkooprecht is verschuldigd als men de eigendom van een onroerend goed overdraagt. Meestal gebeurt dit door de verkoop van het onroerend goed, maar er zijn ook andere overdrachten waarop het verkooprecht verschuldigd is, zoals bij een ruil van onroerende goederen.
 
Het verkooprecht is verschuldigd vanaf het ogenblik dat een verkoopovereenkomst gesloten is en dient binnen de 4 maanden na deze aan de fiscus te worden betaald.

Het algemeen tarief voor de aankoop van andere dan de enige eigen woning, zoals een tweede eigendom, bouwgrond, handelspand, kantoor, garage,....bedraagt 12 procent. Een uitzondering wordt gemaakt voor de aankoop van landbouwgronden en natuurgebieden, waarvoor het tarief van 10 % behouden blijft.

Bij de aankoop van een nieuwbouwpand waarbij er een verdeling grond- en constructiewaarde wordt gehanteerd, betaal je steeds 12% registratierechten op de grondwaarde en in principe 21% BTW op het constructiegedeelte, tenzij je in aanmerking komt voor 6% BTW op de constructiewaarde. Dit wordt in een andere Q&A meer in detail behandeld.

Er is een gunstregime van 2% voor de aankoop van de eigen woning/gezinswoning. Deze geldt indien aan volgende voorwaarden is voldaan.

• De woning moet gelegen zijn in het Vlaams Gewest.
 • De aankoop dient te gebeuren door natuurlijke personen. Tot en met 31/12/2024 kan men nog in bepaalde gevallen gebruik maken van het gunsttarief bij een gesplitste aankoop (bv. ouders vruchtgebruik, kinderen blote eigendom),  als alle wettelijke voorwaarden vervuld zijn én de koper van de blote eigendom de enige  woning zal bewonen, Vanaf 01/01/2025 willen z ede gesplitste aankoop volledig afschaffen. 
 • Het betreft een zuivere aankoop van de geheelheid en volle aankoop van de woning.
 • De kopers dienen hun domicilie in de woning te vestigen en dit binnen de 3 jaar na het verlijden van de authentieke akte mbt de aankoop. Vlabel spreekt nu dat de kopers "een redelijke termijn" moeten gedomicilieerd zijn in het pand. Men wil nu de verplichting invoeren dat de kopers 1 jaar in het goed zullen dienen blijven wonen, maar dit is op vandaag nog geen strikte wetgeving. 
 • De kopers mogen nergens geen andere woning of bouwgrond in volle eigendom bezitten. 
 • De toepassing van dit gunsttarief dient opgenomen te worden in de notariële aankoopakte.

Voor de verminderde tarieven bij het aankopen van de gezinswoning is een van de voorwaarden dat de koper maar één woning in volle eigendom mag bezitten. Als de koper nog een woning heeft op het moment van het verlijden van de aankoopakte dient hij op te nemen in de authentieke akte dat dit verhinderend bezit ten laatste twee jaar na de akte zal ophouden te bestaan. De woning(en) die hij op het moment van de aankoopakte nog in volle eigendom zou bezitten dient hij ten laatste binnen de 2 jaar na het verlijden van de aankoopakte te verkopen (verkoopaktedatum) .

Indien de aankoop van dergelijke woning max 220.000 € of in sommige steden* 
240.000 € bedraagt,  krijgt men bovenop het gunsttarief van 2% nog een extra         		      	    		       vermindering van 1.867 euro.
 
* Aalst, Affligem, Antwerpen, Asse, Beersel, Bertem, Bever, Boom, Brugge, Dendermonde, Dilbeek, Drogenbos, Galmaarden, Genk, Gent, Gooik, Grimbergen, Halle, Hasselt, Herne, Hoeilaart, Huldenberg, Kampenhout, Kapelle-op-den-Bos, Kortrijk, Kortenberg, Kraainem, Lennik, Leuven, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Mechelen, Meise, Merchtem, Oostende, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Roeselare, Sint-Genesius-Rode, Sint-Niklaas, Sint-Pieters-Leeuw, Steenokkerzeel, Ternat, Tervuren, Turnhout, Vilvoorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem, Zemst.

Er is tevens een gunstregime van 2% voor de aankoop van een pand ingrijpende energetische      renovatie of sloop en herbouw. Deze geldt indien aan volgende voorwaarden is voldaan.

Strikte bewijsverplichting:      
 • Je  moet binnen de 5 jaar effectief bewijs leveren van:       
    • ofwel   een ingrijpende energetische renovatie (IER),
    • ofwel  sloop en heropbouw.
 • Deze  bewijsstukken moeten voldoen aan technisch omschreven normen  (o.a. E-peil, ventilatie, isolatievereisten).
 • Intentieverklaring volstaat niet meer:  De loutere intentie om energetisch te renoveren is niet langer voldoende.   Het voordeel wordt voorwaardelijk toegekend, onder latere controle door Vlabel.

Geen combinatie met andere voordelen:      
 • Het  2%-tarief kan niet meer gecumuleerd worden met het abattement (korting op registratierechten bij aankoop van  enige woning).
 • In   combinatie met bv. gesplitste aankoop of meerdere  kopers wordt zeer strikt getoetst op misbruik.

Wat indien je slechts 2 % registratierechten hebt betaald, maar toch niet blijkt te voldoen aan de voorwaarden?

Dan zul je aanvullende rechten dienen te betalen, nl het verschil tussen het normale tarief van 12% en het genoten gunsttarief van 2% . Bovenop deze aanvullende rechten betaal je nog een extra taks van 20%. Deze 20% worden dan gerekend het bedrag van de aanvullende rechten.

Er zijn nog enkele specifieke gunsttarieven:

Aankoop van woningen voor sociale verhuur 7%

Aankoop sociale woning 1,5%

Beroepskopers 6%  :

Het tarief voor aankopen door beroepsverkopers is 6%.

• Toepassingsgebied: Dit geldt voor de aankoop van onroerende goederen door personen die dit als beroep doen.
 • Voorwaarden: Om te genieten van het tarief moet u in de aankoopakte vermelden dat u koopt als beroepskoper.
 • Voorwaarden voor het tarief: U moet binnen de gestelde termijn een aantal wederverkopen realiseren en de goederen verkopen om het lagere tarief te behouden.
 • Gevolgen bij niet-naleving: Als u de goederen niet binnen de gestelde termijn verkoopt, betaalt u de aanvullende rechten (het resterende deel van de 10%) plus een belastingverhoging van 20% op die aanvullende rechten.

Question 17

Hoe zit het met de verkooprechten in Wallonië

Accepted Answer

Standaardtarief
 • Het   standaardtarief bedraagt 12,5% van de aankoopprijs of van de verkoopwaarde, afhankelijk van wat hoger ligt.
 • Dit tarief  is van toepassing op alle aankopen van onroerend goed, tenzij er een specifieke vermindering of gunstregeling geldt.
 
Gunstregimes en verminderingen:

Abattement op registratierechten
Bij aankoop van een eigen en enige woning, kan de koper gebruikmaken van een abattement (korting op het belastbare bedrag):
 • € 40.000 abattement op de belastbare basis, d.w.z.: Je betaalt geen registratierechten op de  eerste € 40.000 van de aankoopsom.
Voorwaarden voor het abattement:
 • De koper  moet een natuurlijke persoon zijn.
 • Het moet  gaan om de enige woning van de koper.
 • De koper  moet zich binnen 3 jaar inschrijven in  het bevolkingsregister op het adres van het aangekochte goed.
 • De kadastrale  inkomensgrens mag niet overschreden worden: 
    • Max.  € 745 niet-geïndexeerd kadastraal inkomen voor   alleenstaanden zonder kinderen.
    • Grenzen stijgen bij kinderen ten laste of bij personen met een beperking.
 
Extra abattement bij ingrijpende renovatie (energetisch of structureel)
In sommige gevallen is er een bijkomend (of verhoogd) abattement mogelijk bij aankoop met renovatieverplichting, maar dit is veel beperkter dan in Vlaanderen:
 • Er is geen   specifiek verlaagd tarief van 3% of 2% zoals in      Vlaanderen.
 • Wel zijn  er gespreide betaling of premies      mogelijk via het Waals Gewest voor renovaties (energiepremies, sloop/heropbouw, enz.).
Let op: Deze extra voordelen worden meestal niet via het registratierecht geregeld, maar via aparte subsidielijnen en premies.

Question 18

Wanneer kan ik betaalde verkooprechten recupereren?

Accepted Answer

1. Het kan gebeuren dat de koper aanspraak had kunnen maken op een van de verlaagde tarieven voor de aankoop van de enige eigen woning,  maar dit verlaagde tarief niet heeft ingeroepen, zodat de aankoop belast werd tegen het tarief van 12%. De koper kan dit verlaagde tarief  achteraf nog inroepen, zonder dat er hiervoor een specifieke reden moet zijn.

• De teruggave moet worden gevraagd door het indienen van een verklaring waarin de vermeldingen voorkomen die vereist zijn voor de toepassing van het gevraagde tarief. Deze verklaring moet worden ingediend binnen een termijn van vijf jaar, vanaf 1 januari van het jaar waarin het verkooprecht opeisbaar is geworden.
 • Het bedrag van de teruggave is gelijk aan het verschil tussen het aanvankelijk geheven verkooprecht en het bedrag geheven tegen het later gevraagde verlaagde tarief.

2. Wanneer de koper het eigendom binnen de 2 jaar na aankoop opnieuw verkoopt, kan hij drie vijfde van het betaalde verkooprecht terugvorderen.
 
Voorwaarden:
 • Als hij bij de aankoop 12% verkooprecht op de woning heeft betaald, kan hij drie vijfde van die 12% terugvorderen. Koopovereenkomsten die werden belast aan een verlaagd tarief komen niet in aanmerking.
 • Om teruggave van 3/5de van de betaalde rechten te krijgen, is vereist dat de verkoop is gebeurd bij een authentieke akte binnen de 2 jaar te rekenen vanaf de datum van de authentieke akte van verkrijging.

Wederverkoop binnen de 2 jaar van de enige gezinswoning :

Hoewel de aankoop van de gezinswoning wordt belast tegen het verlaagd tarief en dus niet tegen het gewone tarief (12%), kan de teruggave van 3/5de van de betaalde registratierechten ook worden gevraagd bij de verkoop van deze woning binnen de twee jaar na aankoop. Dit op voorwaarde dat er eerst aanvullende rechten worden betaald, omdat er pas een teruggave mogelijk is als er op de aankoop waarop 12% verkooprecht is geheven. Het is daarbij wel zo dat de aanvullende rechten worden verrekend met de terug te geven rechten.

Wederverkoop binnen de 2 jaar na voorafgaande verdeling:

Het komt vaker en vaker voor dat een onroerend goed dat door twee personen werd aangekocht, met toepassing van het verkooprecht, binnen de twee jaar na de aankoop wordt verdeeld en vervolgens binnen dezelfde termijn wordt verkocht door de partner aan wie het goed werd toebedeeld.
Deze laatste kan bij de verkoop van het goed een teruggave vragen van 3/5de , maar enkel voor zijn wettelijk aandeel in het verkooprecht. Ook de partner aan wie het goed niet werd toebedeeld, kan bij de verkoop van het goed deze teruggave vragen.

3.  Meeneembaarheid
 
Meeneembaarheid betekent dat u het verkooprecht (registratiebelasting) dat u op een vorige woning hebt betaald, kunt aftrekken van het verkooprecht dat u op een volgende woning moet betalen. Dit werd afgeschaft per 01/01/2024.

Question 19

Wanneer dien ik de Wet Breyne op te nemen?

Accepted Answer

De Wet Breyne dient aangewend te worden voor een nog te bouwen goed. 
Met de Wet Breyne, ook wel de Woningbouwwet genoemd, wil de Belgische overheid ervoor zorgen dat een toekomstige eigenaar volledige en correcte informatie krijgt van de verkoper of de bouwfirma mbt. een nog te bouwen goed:

Voor de implementatie van de Wet Breyne dient :
 • Het goed in België te liggen en bestemd te zijn voor huisvesting of gemengd gebruik van huisvesting en beroepsdoeleinden. 
 • De uitvoering van de werken moet gebeuren door 1 aannemer of promotor
 • De koper is verplicht één of meerdere stortingen te doen voor de voltooiing van het gebouw
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             
             Indien de aankoop- of aannemingssom pas na voltooiing wordt betaald, dan geldt de Wet Breyne niet.

Informatieverplichting:
De koopovereenkomst Wet Breyne moet verplicht volgende bepalingen vermelden:
 • De identiteit van de eigenaar van de grond en de constructies.
 • De uitgiftedatum + voorwaarden van de vergunning.
 • Mogelijkheid opschortende voorwaarde mbt. het bekomen van een vergunning.
 • Mogelijkheid  opschortende voorwaarde mbt. het bekomen van een financiering, 
 • Nauwkeurige beschrijving van de privatieve en de gemeenschappelijke delen .
 • Bijlage met de plannen en bestekken/verkooplastenboek.
 • De totale prijs van het goed en de totale prijs van de verbouwings- of uitbreidingswerken. De betalingswijze en eventuele mogelijkheid tot prijsherziening.
 • De bepaling dat de koper kennis heeft van het bestaan van gewestelijke overheidstegemoetkomingen.
 • De aanvangsdatum van de werken, de uitvoerings- of leveringstermijn, en de schadevergoeding  in geval van vertraging in de uitvoering of oplevering.
 • De wijze waarop de oplevering zal gebeuren (voorlopige en definitieve)
 • In geval een koper of bouwheer werkt met een niet-erkende aannemer: de authentieke akte met een vermelding van de overeenkomst waarbij de 100% voltooiingswaarborg werd verleend.
 • Artikel 7 over de verplichte vermeldingen van de overeenkomst en artikel 12 over de financiële waarborg moeten op straffe van nietigheid, integraal overgenomen worden in de overeenkomst. Afzonderlijk, en in andere en vette lettertekens, moet vermeld worden dat de koper de mogelijkheid heeft om de nietigheid van de overeenkomst te vorderen indien een beding strijdig is met artikel 7 of artikel 12 van de Wet Breyne.
 • De erkenning van de partijen dat zij sedert vijftien dagen kennis hebben van de relevante gegevens en stukken.
Indien een bovenstaande bijlage of een vermelding ontbreekt in de overeenkomst, kan de koper de nietigheid van het strijdig beding of van de hele overeenkomst vragen. Bij een koopovereenkomst dient deze nietigheid vóór het verlijden van de authentieke akte te worden gevraagd.

Question 20

Wanneer heb ik een asbestinventarisatie-attest nodig?

Accepted Answer

Een asbestattest is nodig bij de verkoop in Vlaanderen van een gebouw/deel van gebouw (vb. een appartement), gebouwd voor 2001, die toegankelijk is en een minimale oppervlakte heeft van 20 m².

De verkoper dient de inhoud van de conclusie een geldig asbestinventarisattest mee te delen aan de kandidaat-koper bij het sluiten van het compromis of de koopovereenkomst voorafgaand aan de verkoop van het goed, of op het moment van een verkoop wanneer de overdracht verloopt zonder compromis. Bij movely wordt de inhoud van het asbestattest in de contracten automatisch overgenomen als bij asbestattest het vakje “document inlezen” is aangevinkt.

Asbestattest voor de gemeenschappelijke delen in een appartementsgebouw?

Het asbestattest voor gemeenschappelijke delen is een inventaris van alle asbesthoudende of vermoedelijke materialen in de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw dat vóór 2001 gebouwd is.
 Het is de verantwoordelijkheid van de VME om dit te laten opmaken, niet van een individuele eigenaar.
 • Vanaf 1 januari 2027 moet elk appartementsgebouw van vóór 2001 beschikken over een asbestattest voor de  gemeenschappelijke delen.
 • Bij verkoop van een appartement moet de verkoper dit  attest verplicht kunnen voorleggen aan de koper, samen met      het privatieve asbestattest.
 • Zonder dit attest kan een notaris de verkoop niet  correct passeren, en een koper kan de nietigheid      van de verkoop inroepen.
 Wanneer een eigenaar wil verkopen in 2027, maar de VME het verplichte attest nog niet heeft:
A. De verkoper kan dit niet zelf oplossen door het attest privé te laten opmaken.
De wet zegt dat het attest gemeenschappelijke delen altijd via de VME moet gebeuren.
  De kosten zijn dus gemeenschappelijke kosten.
B. De verkoper moet de VME formeel aanmanen.
 • Schriftelijke (best aangetekende) ingebrekestelling aan de syndicus/VME.
 • Verzoek tot onmiddellijke opdracht aan een erkend asbestdeskundige.
 • Verzoek om dit op de agenda van de eerstvolgende of een buitengewone AV te plaatsen.
C. Blijft de VME in gebreke? Dan zijn er drie mogelijkheden.
1. Buitengewone AV afdwingen (1/5 van de  mede-eigenaars kan dit vragen).
2. Vrederechter inschakelenvia een dringend verzoekschrift om: 
    • de syndicus te verplichten het attest te laten uitvoeren op kosten van de VME;
    • of indien nodig een vervangsyndicus te laten aanstellen.
3. Zelf een deskundige contacteren, maar met  facturatie aan de VME, en enkel nadat de syndicus formeel      in gebreke is gesteld. Ik denk wel dat een deskundige in dat geval enkel      zou willen komen als de private eigenaar die de opdracht geeft zich ertoe verbindt de factuur te betalen als de VME dat toch niet zou willen doen.

Question 21

Wanneer heb ik een EPC/EPB-attest nodig?

Accepted Answer

Het EPC is verplicht bij de verkoop van de volle eigendom ven een onroerend goed of het vestigen van een recht van opstal of erfpacht.

Het EPC is dus niet verplicht bij:
 
- Bij verkoop van woonboten.
- Bij verkoop van een deel van de eigendom (bijv. door één van de partners bij een echtscheiding).

1) De makelaar is verplicht m.b.t. het EPC/EPB om in advertenties (online, op affiches, in krantjes of zoekertjes, sites...) 
de energiescore of label te vermelden  en het adres van de unit of de UC - Unieke Code van de EPC/EPB.

•  Voor het certificaatnummer 20230510-0002042254-VBR-1 is de unieke code UC 2042254-VBR.

• Bij een EPB komt de unieke code overeen met de identificatiecode.

Bij een EPC NR-certificaat  (NIET-RESIDENTIEEL) moet je tevens de energiescore en het EPC-label publiceren.

In kleine zoekertjes in gedrukte media, die voornamelijk uit afkortingen bestaan, volstaat het vermelden van de score.

2) Bij een nieuwbouwwoning (met bouwaanvraag vanaf 2006) moet in de advertentie ook nog het E-peil vermeld worden.

Dat E-peil is toegekend in het kader van de EPB-regelgeving en is terug te vinden op het document 'EPC Bouw'.

3) Indien het onroerend goed maximaal 10 jaar oud is en men een 'EPB' heeft dat nog geldig is, dan moet dat EPB gebruikt worden bij verkoop of verhuur.

In principe is een EPC 10 jaar geldig, toch mag voor de verkoop van een goed het EPC niet van voor 01/01/2019 dateren.

Zijn er sinds de opmaak van het EPC-attest nog  energetische verbouwingen geweest, dan dient alsnog een nieuwe EPC te worden opgemaakt.

Bij verkoop dient het originele attest aan de koper te worden overhandigd.

4) Het VEKA controleert via steekproeven of er een geldig energieprestatiecertificaat (EPC) aanwezig is en of het EPC correct is opgemaakt.
 
Als er geen EPC aanwezig is, krijgt de makelaar en/of de eigenaar een brief. Na een hoorzitting overlegt de jury over de eventuele boete tussen 500 en 5.000 euro.

Het betalen van de boete is geen kwijtschelding of opschortende voorwaarde voor de opmaak van het EPC. Ook als u een boete krijgt, moet u dus nog een EPC laten opmaken. Als de woning nog steeds te koop of te huur wordt aangeboden, kan de makelaar en de eigenaar zelfs een tweede boete krijgen bij een volgende controle.

Question 22

Wanneer heb je een EPC gemene delen nodig?

Accepted Answer

Het EPC van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw geeft aan hoe energiezuinig de gemeenschappelijke delen (vloeren, muren, daken,...) en de collectieve installaties zijn en wordt aanvullend gebruikt voor de opmaak van het EPC residentieel.
Dit voor alle gebouwen met vanaf gebouweenheden.

Deze verplichting staat los van verkoop

• Het EPC GD wordt opgemaakt per gebouw. Wat een gebouw is staat los van de
    • eigendomsstructuur of VME-structuur
    • adresgegevens. 
Een gebouw kan meerdere huisnummers hebben of meerdere adressen

• Bij nieuwbouwappartementen moet dit EPC voor gemeenschappelijke delen uiterlijk 10 jaar en 1 maand na het krijgen van de stedenbouwkundige of omgevingsvergunning beschikbaar zijn.

• Appartementsgebouwen die een ingrijpende energetische renovatie (IER) hebben ondergaan, vallen niet onder ‘nieuwbouw’.
    • Het ‘EPC Gemeenschappelijke delen’ is maximaal 10 jaar geldig, maar vervalt als een energetische renovatie werd uitgevoerd:
       • zodra minstens 15% van de gebouwschil wordt vervangen of (bij-)geïsoleerd (vloer, gevels, daken, vensters, deuren,..)
       • of als collectieve installaties (ook zonne-energie) vervangen of nieuw geplaatst worden (Wordt enkel een omvormer vervangen? Dan is er geen update van het EPC nodig.)
       • of als een nieuw EPC is ingediend.
Werden er energiebesparende werken uitgevoerd, dan moet het ‘EPC Gemeenschappelijke delen’ dus geactualiseerd worden, omdat het gebruikt wordt voor de EPC’s bij verkoop of verhuur van de appartementen, kantoortjes, medische praktijken en winkels in het gebouw.

Procedure
 • De syndicus
    • informeert de vereniging van mede-eigenaars (VME) over de verplichting dat een EPC Gemeenschappelijke delen moet aanwezig zijn,
    • verzamelt alle bewijsstukken over isolatie, schrijnwerk, collectieve installaties,.. en informatie over het gebouw.
Deze stap is essentieel om tot een correct en volledig EPC GD te komen. Het EPC GD bepaalt immers de EPC’s van alle eenheden in het gebouw: bij een onvolledig EP GD kunnen de EPC’s van de eenheden niet opgemaakt worden; bij een foutief EPC GD zullen alle EPC’s van de eenheden in het gebouw fouten bevatten.
    • organiseert de toegang tot het stooklokaal, het dak, het gebouw (en de gebouweenheden) voor de energiedeskundige.

• De eigenaar van het gebouw of de vereniging van mede-eigenaars (vertegenwoordigd door de syndicus) stelt een energiedeskundige type A aan.
 • De energiedeskundige bezorgt het ‘EPC Gemeenschappelijke delen’ aan de aanvrager, dit wil zeggen de eigenaar van het gebouw of de VME.
 • Wie eigenaar is van een appartement of van een kleine niet-residentiële eenheid in een appartementsgebouw moet een kopie van het EPC van de gemeenschappelijke delen aan de kandidaat-koper  tonen.
 • Bij verkoop wordt het EPC van het appartementsgebouw samen met het EPC van de gebouweenheid overgedragen aan de nieuwe eigenaar(s).

Question 23

Wanneer heb je een postinterventiedossier nodig?

Accepted Answer

Het PID is verplicht op bouwplaatsen en bij elke verkoop van een woning of appartement in België waarvan de bouw is begonnen na 1 mei 2001, of waaraan werken zijn uitgevoerd sinds 1 mei 2001 door één of meer aannemers.

Het PID bevat :
Plannen en tekeningen van de structuur van de woning en de aanwezige technische installaties 
Instructies voor onderhoud, herstelling, verbouwing en ontmanteling van het gebouw en de technische installaties.
Eventuele aankoopfacturen en garantiebewijzen.
De namen en contactgegevens van de betrokken architect, veiligheidscoördinator en hoofdaannemers, die het gebouw hebben opgetrokken of verbouwd.

Postinterventiedossier opmaken en aanvullen:
Het PID wordt opgemaakt en aangevuld door de veiligheidscoördinator. Op bouwplaatsen met slechts één aannemer is het de opdrachtgever zelf of een door de opdrachtgever aangestelde derde die een vereenvoudigd postinterventiedossier moet opstellen. Wanneer de eigenaar zelf werken uitvoert, is hijzelf verantwoordelijk voor het PID.

Postinterventie Gemene delen:
Bij gebouwen met verschillende wooneenheden in mede-eigendom kan het PID worden opgesplitst in verschillende delen, een deel voor de gemeenschappelijke ruimten en voor elke woning een apart deel voor de mede-eigenaars. Opgelet: de verplichting om het PID op te splitsen geldt pas voor dossiers die na 30 april 2006 zijn afgeleverd.

Aan de hand van het dossier kan een eigenaar, huurder, architect of aannemer, bij eventuele verbouwingen, op een eenvoudige manier achterhalen welke de structuren van het gebouw zijn, hoe de structuur werd opgebouwd en welke materialen er in een gebouw zitten. Wanneer er werken worden uitgevoerd, is de eigenaar verplicht het PID ter beschikking te stellen van de architect en de aannemers.

Telkens wanneer er na de oprichting van de woning of het gebouw nog bouwwerken worden uitgevoerd, moeten die vermeld worden in het PID. Alle wijzigingen moeten op de betreffende plannen worden aangeduid, samen met de naam van de uitvoerder. Wanneer u zelf werken uitvoert, bent u zelf verantwoordelijk voor het aanvullen van het dossier.

Postinterventiedossier bij verkoop:
Het postinterventiedossier hoort bij een woning of gebouw. Het moet gedurende de volledige levensduur van het gebouw bij het gebouw blijven, ook na de verkoop.
Wanneer een gebouw, of een deel ervan, van eigenaar verandert, overhandigt de vorige eigenaar het PID aan de nieuwe eigenaar samen met andere documenten die bij het gebouw moeten blijven. Deze overhandiging wordt ten laatste opgetekend in de akte die de overdracht van het gebouw bevestigt.

Als de verkoper niet over een verplicht PID beschikt (nooit opgemaakt, onvindbaar), dan moet de verkoper het dossier op eigen kosten laten opmaken door een veiligheidscoördinator of architect, dit ten laatste tegen het verlijden van de akte.

Question 24

Wanneer heb ik een elektriciteitskeuring nodig?

Accepted Answer

Elke elektrische installatie moet door een erkend controleorganisme gekeurd worden volgens de AREI-normen bij elke :
 
 • ingebruikstelling
 • wijziging
 • verzwaring of uitbreiding.
 
Nadien moet men de installatie om de 25 jaar opnieuw laten keuren.
 
Bij verkoop van de woning moet er ten laatste bij het verlijden van de akte een geldig keuringsverslag kunnen worden voorgelegd, tenzij de koper verklaart dat, aangezien er grote renovatiewerken aan het pand zullen worden uitgevoerd, hij geen keuringsverslag vereist. De koper dient dan zelf bij afronding van de werken een elektriciteitskeuring te laten uitvoeren, zonder gebreken, conform het AREI.
 
Vaak komt het voor dat men bij keuring een aantal gebreken aan de elektrische installatie vaststelt.

Indien blijkt dat de installatie niet in orde is, beschikt de koper over een termijn van 18 maanden na het verlijden van de authentieke verkoopakte (indien de elektrische installatie in gebruik werd genomen voor 01.10.1981) . Indien de elektrische installatie in gebruik werd genomen na 01.10.1981 beschikt de koper over een termijn van 12 maanden na de eerste keuring om de installatie opnieuw conform te laten maken. 
De koper dient binnen deze termijn een herkeuring te laten uitvoeren waaruit blijkt dat de elektrische installatie volledig wordt goedgekeurd. 
De verkoper verkoopt dus de installaties in de staat waarin ze zich bevinden en dient de koper enkel te informeren d.m.v. het keuringsverslag.

Question 25

Wanneer heb ik een stookolie-attestkeuring nodig?

Accepted Answer

Het is op zich niet verplicht om een stookolietank te laten keuren of herkeuren bij verkoop van een onroerend goed. Maar aangezien het wel verplicht is een stookolietank vóór ingebruikname van de tank en tevens periodiek te laten keuren, moet er een keuringsattest voorhanden zijn dat voorgelegd kan worden bij de verkoop van het onroerend goed. De verkoper heeft een algemene informatieplicht tegenover zijn koper. Dit houdt in dat hij de koper moet informeren over de status van het onderhoud van de stookolietank. Bovendien eisen de meeste notarissen wel dat er een keuringsattest beschikbaar is voor het verlijden van de notariële akte. Daarom voorzien wij dit ook zo in onze overeenkomsten.

Mocht er in het verleden een stookolietank aanwezig zijn geweest, neem je dit op in de overeenkomst :

Bij definitieve buitengebruikstelling van een stookolietank moet de tank altijd leeggemaakt en gereinigd worden. Verwijderen is soms verplicht, afhankelijk van de tankinhoud en het type (boven- of ondergronds).
Bovengrondse tanks < 5.000 kg:
 • Leegmaken en reinigen binnen 3 jaar.
 • Verwijderen niet verplicht.

Ondergrondse tanks < 5.000 kg:
 • Leegmaken en reinigen binnen 3 jaar.
 • Verwijderen of opvullen met inert materiaal indien verwijdering niet mogelijk.

Tanks ≥ 5.000 kg of voor andere doeleinden:
 • Leegmaken, reinigen én verwijderen (of opvullen bij ondergrondse tanks als verwijdering onmogelijk).
 • Binnen 3 jaar.

Attest:
Het attest van de  lediging, reiniging, opvulling en/of verwijdering dient dan bij de akte te worden overhandigd aan de koper.

Question 26

Wanneer betaal ik meerwaardebelasting bij een verkoop?

Accepted Answer

Men betaalt GEEN meerwaardebelasting bij de verkoop van:
 
 • Een onroerend goed dat men reeds meer dan 5 jaar (in het geval van een gebouw, of deel van een gebouw)  of 8 jaar (in het geval van een grond) in het bezit heeft en daarna doorverkoopt met "meerwaarde"
 • Als dit onroerend goed, de eigen gezinswoning betreft waar men als verkoper gedurende een ononderbroken periode van minstens 12 maanden - waarvan minstens 6 maanden binnen de periode van 12 maanden voor de verkoop - effectief hebt gewoond.
 • Een woning of grond die werd verworven via een erfenis. In dat geval zal men wel bijkomende successierechten betalen als men het goed binnen de twee jaar na overlijden verkoopt aan een hogere prijs dan deze in de aangifte van de nalatenschap.
 • Onroerende goederen die toebehoren aan minderjarigen en/of personen die onder bewindvoering staan.
 
Men  betaalt WEL meerwaardebelasting indien men:
 
Binnen een periode van vijf jaar (in het geval van een gebouw of een deel van een gebouw) of acht jaar (in het geval van een grond) na aankoop van een onroerend goed (die niet onder bovenvermelde uitzonderingen valt) dit terug verkoopt met meerwaarde
Als referentieperiode om deze termijn van vijf jaar of acht jaar te berekenen, wordt rekening gehouden met de datum van het verlijden van de notariële akte van het desbetreffende onroerend goed.

In het geval van nieuwbouw, wordt er rekening gehouden met de datum van eerste ingebruikname of verhuring van de woning.
 
Voor gebouwen bedraagt  deze meerwaardebelasting 16,5 % - te verhogen met de gemeentebelasting - op het verschil tussen de aankoop- en verkoopprijs.
 
LET OP ! Hierbij wordt ter berekening van de meerwaarde, de nieuwe verkoopprijs verminderd met de verkoopkosten, nl.: het ereloon van de vastgoedmakelaar, de kosten van de publiciteit, etc...

EN

De oorspronkelijke aankoopprijs verhoogd met:

• Een percentage van 25% op de aankoopprijs, OF met de werkelijke kosten van de aankoop (notariskosten), indien deze meer bedroegen dan 25% op de aankoopprijs
 • 5% op de aankoopprijs per verlopen jaar sinds de aankoop, + de kosten van de werken die werden uitgevoerd door een geregistreerd aannemer.
 
Voor gronden gelden volgende tarieven:

1.  Indien de grond wordt verkocht binnen de vijf jaar na aankoop, zal de meerwaarde belast worden aan 33%, te vermeerderen met de gemeentebelasting.
2. Indien de grond wordt verkocht tussen het vijfde en achtste jaar na aankoop, zal de meerwaarde belast worden aan 16,5%, te vermeerderen met de gemeentebelasting.        
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
 LET WEL: Indien de waarde van een constructie op een bebouwd perceel minder dan 30% vertegenwoordigt van de totaal betaalde prijs, zal de fiscus  dit niet als gebouw, maar als grond beschouwen.
 
Als verkoper, dien je deze meerwaarde zelf op te nemen in de belastingaangifte voor het jaar waarin je de meerwaarde hebt gerealiseerd.

Question 27

Wanneer & hoeveel betaal ik aan BTW bij een aankoop?

Accepted Answer

Bij de verkoop van een nieuwbouw wordt de aankoopprijs opgesplitst in een gedeelte grondwaarde en een gedeelte constructiewaarde.

Op de constructiewaarde betaalt men  in principe 21% btw.
Op de bijbehorende bouwgrond die men samen met de constructies  aankoopt, moet men ook 21% btw betalen als de volgende 3 voorwaarden samen vervuld zijn:
 
1. Er is een toelating om op de grond te bouwen en er wordt een gebouw opgericht dat verkocht wordt met btw.
2. De grond en het gebouw worden door éénzelfde persoon verkocht.
3. De bouwgrond wordt tegelijk met het gebouw overgedragen.
 
Indien de verkoper van de grond dus niet dezelfde rechtspersoon is als de verkoper van de constructies, dient men dus enkel 21% btw te betalen op de constructiewaarde en 12% verkooprechten/registratierechten op het grondaandeel.

Een woning wordt als nieuw beschouwd tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname van de woning:
bv. als een woning voor het eerst bewoond werd op 14 februari 2025, dan is er nog sprake van nieuwbouw tot en met 31 december 2027
De ingebruikneming van een appartement in een gebouw heeft geen invloed op de datum van ingebruikneming van de andere appartementen in dat gebouw.

Dit betekent dat tot deze datum een verkoper nog onder btw-stelsel kan verkopen, zodat hij onder bepaalde voorwaarden, zijn betaalde btw kan recupereren. 
Het nadeel is dan dat de nieuwe koper 21% btw betaalt op de gehele aankoopsom.

Een niet btw-plichtige verkoper kan dankzij het Toevallig btw-plichtig statuut verkopen onder het btw-stelsel. Hiervoor dient deze, voor hij de verkoopsovereenkomst afsluit, een  verklaring 104.1  in 2-voud in te vullen en af te leveren bij het plaatselijk belastingskantoor. De verkoper ontvangt dan een "btw-nummer" deze dient te worden opgenomen in de overeenkomst. Na de verkoop moet de verkoper dan ook nog een btw-aangifte 104.5 indienen.

Voor sloop en heropbouw geldt het btw-tarief van 21%, maar onder bepaalde voorwaarden kan men een lager tarief van 6% krijgen:

Vanaf 1 juli 2025 geldt er een nieuwe permanente regeling inzake afbraak en heropbouw die bestaat uit vier verschillende maatregelen:
 • De afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning door een bouwheer die een natuurlijk persoon is en die zelf de nieuwe woning zal bewonen: in dit geval gelden sociale criteria inzake oppervlakte (bewoonbare oppervlakte van ten hoogste 200 m2), eigen woning, enige woning en domicilievereiste (te voldoen gedurende minstens 5 jaar). 
 • De afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning door een bouwheer die een rechtspersoon is of een natuurlijk persoon die de nieuwe woning zal verhuren in het kader van het sociaal beleid gedurende minstens 15 jaar aan een sociaal verhuurkantoor, of aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting, of een andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk, of die het door een van voorgenoemden laat verhuren in het kader van een aan hen toegekend beheersmandaat (niet onderworpen aan een voorwaarde inzake bewoonbare oppervlakte). Deze maatregel bestaat sinds 1 januari 2024. Het toepassingsgebied werd echter gewijzigd met ingang op 1 juni 2024 en blijft ongewijzigd van toepassing.
 • De afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning door een bouwheer die een rechtspersoon is of een natuurlijk persoon die de nieuwe woning rechtstreeks gedurende minstens 15 jaar zal verhuren aan een natuurlijk persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben, en waarbij de woning een bewoonbare oppervlakte heeft van ten hoogste 200 m2. Deze maatregel is vanaf 1 juni 2024 ongewijzigd van toepassing.

• Nieuwe maatregel vanaf 1 juli 2025: de levering van een woning na afbraak en heropbouw door een leverancier die een rechtspersoon is of een natuurlijk persoon die de heropgerichte woning zal verkopen:
    • hetzij aan een natuurlijk persoon die de nieuwe woning zelf zal bewonen: in dat geval gelden sociale criteria inzake oppervlakte (max bewoonbare oppervlakte 175 m2), eigen woning, enige woning en domicilie,
    • hetzij aan een natuurlijk persoon of een rechtspersoon die de nieuwe woning langdurend (minstens 15 jaar) sociaal zal verhuren (niet onderworpen aan een voorwaarde inzake bewoonbare oppervlakte),
    • hetzij aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning langdurend (minstens 15 jaar) privé zal verhuren aan een natuurlijk persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en waarbij de woning een bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m2.

Deze regeling geldt voor het volledige Belgische grondgebied.

De koper verbindt zich ertoe, op eerste verzoek van de verkoper of zijn aangestelde, een attest af te leveren waarin bevestigd wordt dat aan de voorwaarden voor toepassing van het verlaagd btw-tarief wordt voldaan.

Indien achteraf zou blijken dat de voorwaarden voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% niet vervuld zijn of niet vervuld blijven, erkent de koper dat hij alsdan gehouden is tot betaling van het normale btw-tarief van 21%, vermeerderd met eventuele intresten en boetes, zonder verhaal ten aanzien van de verkoper.

Question 28

Wanneer kan ik bij een verkoop BTW terugvorderen?

Accepted Answer

Is een woning nieuw dan kan men ervoor kiezen om de woning met btw te verkopen (= 'met toepassing van het btw-regime') tenzij de verkoper er sowieso beroepshalve toe verplicht is. Heel belangrijk is dat u de koper dit laat weten en u dit vermeldt in de eerste schriftelijke overeenkomst (bijv. het compromis).

Een woning is nieuw tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of bewoning.
Bijv. Een woning die voor het eerst in 2019 in gebruik is genomen is nieuw tot en met 31.12.2021.

Hoeveel btw moet ik de koper aanrekenen?
Omdat het om een nieuwe woning gaat, moet men 21% btw aanrekenen.
Wanneer u de koper btw laat betalen, is hij geen registratierechten voor het gebouw meer verschuldigd.

Wat moet de verkoper doen bij de btw-administratie?

Voor de verkoop
Vooraleer men de verkoopovereenkomst afsluit, dient hij  de verklaring 104.1 in te vullen.
 
De verkoper dient de verklaring in tweevoud in bij het bevoegde belastingkantoor.
 
Na de verkoop
Na de verkoop moet men een btw-aangifte 104.5 indienen.

In de verkoopakte moet men het belastingkantoor aanduiden waar men de bijzondere aangifte 104.5 zal indienen. Men vermeldt ook het jaar waarin het gebouw voor het eerst in gebruik werd genomen.

Ook als de verkoper een ondernemingsnummer heeft voor een andere activiteit en hij verkoopt occasioneel een nieuwe woning, moet hij toch nog deze bijzondere aangifte 104.5 indienen. Daarvoor kan men dus niet de driemaandelijkse of maandelijkse btw-aangifte gebruiken.

Alleen wie beroepshalve huizen verkoopt, moet geen bijzondere aangifte indienen.

.

Question 29

Zijn rookmelders verplicht?

Accepted Answer

JA  voor alle woningen en studentenkamers.

Het decreet van 10 maart 2017 maakt rookmelders verplicht op iedere bouwlaag van het pand.
Het Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2022 verplicht nu ook een rookmelder buiten de individuele woning, namelijk in elke ruimte voor gedeeld gebruik waarin zich een technische installatie bevindt. De rookmeldersverplichtingen gelden niet als de woning of het gebouw beschikt over een automatische branddetectie-installatie met centrale.

In de kelder of op zolder van een woning of een appartementsgebouw is een rookmelder verplicht wanneer zich daar een technische installatie bevindt of wanneer de kelder of zolder een directe toegang heeft en normaal en onmiddellijk te betreden is. Als er zich in een gemeenschappelijke kelderruimte individuele kelders bevinden, dan volstaat één rookmelder.

Bij de verhuur is het verplicht en ook voor woningen waarin de eigenaar zelf woont.

Wat zijn de gevolgen als een woning niet aan de rookmeldersverplichtingen voldoet?

Als een woning niet voldoet aan de rookmeldersverplichtingen, dan wordt ze in de regel als ‘niet-conform’ beschouwd. Ze voldoet dan niet aan de minimale veiligheids-, gezondheids- en woningkwaliteitsvereisten die de Vlaamse overheid oplegt (Titel III, Hoofdstuk V, van de Vlaamse Wooncode).

In de verkoopovereenkomst is het aan te raden om een vermelding te maken van of er al dan niet rookmelders in het pand aanwezig zijn.

Question 30

Wat zijn de verplichtingen als makelaar rondom de Anti-witwas wetgeving?

Accepted Answer

De 10 verplichtingen die je als vastgoedmakelaar-bemiddelaar hebt. (www.biv.be) ((www.biv.be))

1. Een klantenonderzoek voeren

Voer een klantenonderzoek: identificeer de cliënt, de uiteindelijke begunstigde en de tegenpartij. 
Met Movely kan je makkelijk voldoen aan deze verplichting.

a. Identificatie en identiteitsverificatie "cliënt" = resultaatsverbintenis

Vastgoedmakelaars moeten hun cliënten en hun eventuele lasthebbers identificeren alsook hun identiteit verifiëren, aan de hand van een bewijsstuk, waarvan een afschrift moet worden genomen op papier of op een elektronische drager.

Voor natuurlijke personen omvat deze identificatie: de naam, voornaam, geboortedatum en geboorteplaats van de cliënt. In de mate van het mogelijke moet tevens relevante informatie worden ingewonnen over het adres van de geïdentificeerde persoon. De identiteit dient geverifieerd te worden aan de hand van de identiteitskaart. Indien de cliënt zijn woonplaats heeft in het buitenland, kan zijn identiteit ook worden geverifieerd aan hand van zijn paspoort of het rijbewijs voor personen van buitenlandse nationaliteit.

Indien de cliënt een rechtspersoon is, moet de vastgoedmakelaar volgende gegevens kennen: de maatschappelijke naam, zetel, de bestuurders en de kennisneming van de bepalingen inzake de bevoegdheid van de vertegenwoordigers om de rechtspersoon te verbinden.

De identiteit van de rechtspersoon dient geverifieerd te worden aan de hand van: de recentste versie van de gecoördineerde statuten, de lijst van bestuurders en de bekendmaking van hun benoeming in het Belgisch Staatsblad, de recentste publicatie in het Staatsblad van de vertegenwoordigingsbevoegdheden van de rechtspersoon-cliënt. Voor rechtspersonen naar buitenlands recht, voorziet het reglement in afzonderlijke informaties (art.5 § 2).

Indien noodzakelijk, zoals bij langere zakelijke relatie met een bepaalde cliënt, moeten de identiteitsgegevens geactualiseerd worden. Het reglement stelt dat de vastgoedmakelaar minstens om de twee jaar de identificatiegegevens actualiseert en controleert, zelfs indien hij geen aanwijzingen heeft dat de gegevens niet meer actueel zijn (art.16 § 2).

Indien het klantenonderzoek niet kan worden uitgevoerd, dan is het de vastgoedmakelaar verboden om met betrokkene een zakelijke relatie aan te gaan, te handhaven, of verrichtingen voor hem uit te voeren.
De identificatiegegevens moeten gedurende minstens 10 jaar bewaard en geactualiseerd worden (art. 60).

b. Identificatie en identiteitsverificatie "uiteindelijke begunstigde" = inspanningsverbintenis

Vastgoedmakelaars dienen tevens de persoon of personen voor wiens rekening of ten voordele van wie een verrichting wordt uitgevoerd (begunstigde of uiteindelijke begunstigde van de cliënt en van de lasthebber) te identificeren en alle redelijke maatregelen te nemen om hun identiteit te controleren.

Deze identificatie omvat de naam en voornaam van de begunstigde. In de mate van het mogelijke dient te worden overgegaan tot verificatie van geboortedatum en geboorteplaats van de uiteindelijke begunstigde. Verder dient in de mate van het mogelijke informatie worden ingewonnen over zijn adres.

c. Identificatie van de “tegenpartij”

Doorgaans is de verkoper of de verhuurder de cliënt van de vastgoedmakelaar, niet de koper of de huurder, tenzij in geval van een zoekopdracht. Het antiwitwasreglement verplicht de vastgoedmakelaar tevens de "tegenpartij" te identificeren (art.16bis) Het valt op te merken dat het reglement de identificatieplicht van de tegenpartij enkel voorziet bij overeenkomsten die leiden tot verkoop, aankoop, ruil of afstand van onroerende goederen of onroerende rechten. Het reglement spreekt niet over identificatieplicht van de tegenpartij bij huur of verhuur.

Net als van zijn cliënt dient de vastgoedmakelaar van de tegenpartij de volgende gegevens te kennen (natuurlijke persoon): naam, voornaam, geboortedatum en geboorteplaats, en, in de mate van het mogelijke, het adres. De identiteit dient geverifieerd te worden aan de hand van de identiteitskaart of inschrijving in het vreemdelingenregister. Indien de tegenpartij zijn woonplaats heeft in het buitenland, kan zijn identiteit ook worden geverifieerd aan de hand van zijn paspoort of het rijbewijs voor personen van buitenlandse nationaliteit. Voor rechtspersonen voorziet het reglement in een gelijkaardig identificatie- en verificatieverplichting.

2. Algemene risicobeoordeling en cliëntacceptatiebeleid

Voer een algemene risicobeoordeling uit en stippel een cliëntacceptatiebeleid uit.

De algemene risicobeoordeling die de vastgoedmakelaars dienen te verrichten, vormt een instrument dat hen in staat moet stellen om de inherente risico’s inzake witwassen van gelden/financiering van terrorisme waaraan zij door hun activiteiten zijn blootgesteld, te identificeren en op gepaste wijze te beheren of waar nodig in te perken. 
Er wordt hierbij rekening gehouden met de kenmerken van de cliënten, de kenmerken van de producten, diensten of verrichtingen die men aanbiedt,  de betrokken landen of geografische gebieden en de leveringskanalen waarop een beroep wordt gedaan.

Elke vastgoedmakelaar moet daarnaast ook een cliëntacceptatiebeleid uitstippelen dat aangepast is aan het risicoprofiel van zijn cliënten. Deze individuele analyse moet ook gebaseerd zijn op de algemene risicoanalyse die werd uitgevoerd op het niveau van het kantoor.

Naarmate het risico hoger wordt, moet je als vastgoedmakelaar meer voorzorgmaatregelen nemen. 
Cliënten die mogelijk een specifiek risico vormen, kunnen pas aanvaard worden na grondig onderzoek. Zo voorziet het antiwitwasreglement in een niet-exhaustieve lijst van 15-tal transacties als mogelijk risico, waarmee je de mate waarin je je cliënt kan aanvaarden, bepaalt.

Inschatting van risico: twijfel je, dan meld je!

3. Waakzaamheid
Wees waakzaam en analyseer atypische verrichtingen.

Na de aanvaarding van de cliënt moet je als vastgoedmakelaar ook een waakzaamheid aan de dag leggen ten aanzien van de occasionele verrichtingen, alsook een doorlopende waakzaamheid ten aanzien van de verrichtingen die gedurende de zakelijke relatie worden uitgevoerd. Hiervan moet je ook een schriftelijk verslag opstellen.
Door het gebruik van MOVELY worden je handelingen automatisch bewaard en zijn ze te alle tijde oproepbaar.

Als vastgoedmakelaar onderzoek je met name, voor zover redelijkerwijs mogelijk, de achtergrond en het doel van alle verrichtingen die voldoen aan ten minste een van de volgende voorwaarden:

1° zij zijn complex; 
2° zij zijn ongebruikelijk groot; 
3° zij vertonen een ongebruikelijk patroon;
4° zij hebben geen duidelijk economisch of rechtmatig doel

Er zijn ook een aantal gevallen waarin een verhoogde waakzaamheid vereist is. Dit is het geval als er sprake is van derde landen met een hoog risico, gevaar voor ernstige fiscale fraude (gebruik van belastingparadijzen), de aanwezigheid van politiek prominente personen en personen verdacht van terrorisme.

4. Meldingsplicht
Meld elk verdacht gegeven aan de CFI.
Net zoals alle andere beroepen die onder toepassing van deze wetgeving vallen, moeten ook de vastgoedmakelaars, wanneer zij weet hebben of vermoeden dat een uit te voeren verrichting verband houdt met het witwassen van geld of de financiering van terrorisme, de Cel voor Financiële Informatieverwerking (CFI) daarvan op de hoogte brengen. 
De kennisgeving door de vastgoedmakelaar aan de CFI dient schriftelijk of elektronisch te gebeuren. 
Een meldingsformulier is beschikbaar op de website van CFI (www.ctif-cfi.be). 
De melding gebeurt in beginsel door de antiwitwasverantwoordelijke binnen het kantoor.

De CFI kan zich verzetten tegen de uitvoering van die verrichting. De vastgoedmakelaar en zijn personeel mogen in geen geval - voor zover zij al die intentie hadden - hun cliënt of derden op de hoogte brengen van het feit dat informatie werd meegedeeld aan CFI.

In principe gebeurt de kennisgeving aan de CFI vóór de uitvoering van de verrichting.
De identiteitsgegevens van de melder mag niet nodeloos kenbaar worden gemaakt. Dit ter bescherming van de melders tegen bedreiging, daden van agressie of intimidatie. Er wordt voorzien in de nodige discretie. De identiteit van de melder (makelaar) mag niet worden vrijgegeven.

5. Antiwitwasverantwoordelijke aanstellen
Stel een antiwitwasverantwoordelijke aan.

Elk vastgoedkantoor is verplicht om een antiwitwasverantwoordelijke aan te stellen. 
Deze persoon is belast met de vaststelling en invoering van de procedures voor interne controle, informatieverstrekking om verrichtingen die met het witwassen van geld en de financiering van het terrorisme verband houden, te voorkomen, op te sporen en te verhinderen.
De antiwitwasverantwoordelijke is de contactpersoon voor de CFI en de FOD Economie met betrekking tot alle vragen hieromtrent.  Het reglement stelt dat deze persoon over de beroepservaring, het hiërarchisch niveau en de bevoegdheden dient te beschikken die nodig zijn om die functie effectief en autonoom te kunnen uitoefenen.
Daarnaast kunnen er ook één of meerdere personen aangeduid worden die belast zijn met het toezicht op de tenuitvoerlegging van de gedragslijnen, procedures en internecontrolemaatregelen, met de analyse van de atypische verrichtingen en met de opstelling van de desbetreffende schriftelijke verslagen teneinde er zo nodig een passend gevolg aan te geven.

Deze personen (AMLCO, Anti-Money Laundering Compliance Officer) zorgen bovendien voor de sensibilisering en de opleiding van het personeel en de medewerkers en stagiairs.

6. Gegevens bewaren
Als vastgoedmakelaar moet je ook heel wat gegevens bewaren.

1° de identificatiegegevens, in voorkomend geval bijgewerkt, en een afschrift van de bewijsstukken of van het resultaat van de raadpleging van een informatiebron, gedurende tien jaar vanaf het einde van de zakelijke relatie met hun cliënt of vanaf de datum van een occasionele verrichting;
2° onder voorbehoud van andere toepasselijke wetgevingen, de bewijsstukken en registratiegegevens van verrichtingen, die nodig zijn voor het identificeren en nauwkeurig reconstrueren van de uitgevoerde verrichtingen, gedurende tien jaar vanaf de uitvoering van de verrichting;
3° het geschreven verslag van de analyse van de typische verrichtingen.
Je treedt hier als vastgoedmakelaar op als verwerkingsverantwoordelijke van deze gegevens, wat een aantal verplichting met zich meebrengt. Zo moet je ondermeer na 10 jaar alle persoonsgegevens wissen.

7. Vormingsvereiste
Zorg voor vorming over de antiwitwas voor jezelf én je personeel.

Alle meldingsplichtigen, dus ook de vastgoedmakelaars, zijn eveneens gehouden passende maatregelen te nemen om hun werknemers en vertegenwoordigers vertrouwd te maken met de bepalingen van de antiwitwaswet.

8. CFI-bijdrage betalen
Betaal je jaarlijkse CFI-bijdrage

Jaarlijks betaal je als vastgoedmakelaar een bijdrage aan de CFI. Deze bijdrage is inbegrepen in de BIV-bijdrage en wordt via het BIV doorgestort aan de CFI. Wie uitsluitend syndicusactiviteiten heeft, is de CFI-bijdrage sinds oktober 2017 niet meer verschuldigd.

9. Cash geld weigeren
Weiger cash geld bij de betaling van onroerend goed.

Sinds 1 januari 2014 mag de prijs van een onroerend goed echter helemaal niet meer in contanten worden betaald. Onder “de prijs van de verkoop van een onroerend goed” wordt het totale bedrag verstaan dat de koper moet betalen en dat betrekking heeft op de aankoop en de financiering van dat goed, hierin inbegrepen de hieruit voortvloeiende bijhorende kosten. Er geldt dus een totaal cashverbod bij de aankoop van vastgoed! Als vastgoedmakelaar mag je geen cent cash tolereren - hetzelfde geldt voor je personeel. Elke verkoopovereenkomst moet het rekeningnummer vermelden waar de betaling vandaan komt. De prijs van de verkoop van een onroerend goed mag enkel vereffend worden door middel van overschrijving of cheque.

België is hiermee veel strenger dan de andere Europese landen. De Europese Richtlijn (https://www.biv.be/kennis-vorming/a-z-woordenlijst#Richtlijn)voorziet voorlopig nog in een grens van 15.000 euro.
10. Rekeningnummer vermelden
Vermeld het rekeningnummer evenals de identiteit van de houders van die rekeningen in een verkoopovereenkomst.

De verkoopovereenkomst moet eveneens het rekeningnummer evenals de identiteit van de houders van die rekeningen vermelden dat gedebiteerd werd of zal worden om de prijs en, in voorkomend geval, het voorschot over te dragen. Indien de rekening nog niet gekend is moet de overeenkomst minstens een verklaring bevatten van de partijen, waarin wijze waarop de aankoop zal gefinancierd worden vermeld is.

De vastgoedmakelaar en de notaris moeten de hierboven vermelde bepalingen op hun volledigheid controleren en hebben een rapporteringplicht aan de CFI, indien er onvolledigheden en of nalatigheden worden vastgesteld.

Het Antiwitwasjaarverslag is niet langer verplicht.

Wat gebeurt er als de vastgoedmakelaar deze verplichtingen niet nakomt?
Wie de antiwitwasverplichtingen niet naleeft, riskeert stevige geldboetes van de FOD Economie (tot 1.250.000 euro). Bovendien riskeer je ook een tuchtsanctie bij het BIV.

Question 31

Mag/moet ik het rijksregisternummer opnemen in mijn verkoopovereenkomsten?

Accepted Answer

Het verwerken van het rijksregisternummer is bij wet verboden.

De wet van 8 augustus 1983 tot regeling van een rijksregister van natuurlijke personen bepaalt onder welke voorwaarden en door welke personen het rijksregister mag worden gebruikt. Daarbij dient steeds een machtiging verkregen te worden van het Sectoraal Comité van het Rijksregister.

Deze machtiging wordt verleend wanneer aan twee voorwaarden voldaan is:

1.	De aanvrager is een openbare of private instelling van Belgisch recht
2.	De aanvrager heeft de informatie nodig voor het vervullen van taken van algemeen belang. Deze taken moeten via een wettelijke basis aan de instelling zijn toevertrouwd of als zodanig worden erkend.

Zo hebben overheids- en politiediensten toegang tot het rijksregister. Ook notarissen, deurwaarders, advocaten en apothekers kunnen het rijksregister consulteren in de uitoefening van hun beroep. Voor makelaars is hier echter geen specifieke toewijzing.

Werkgevers hebben de verplichting om bepaalde gegevens van hun werknemers, zoals het rijksregisternummer, te bezorgen aan de Rijksdienst voor Sociale Zekerheid. Zij hebben aldus de plicht het rijksregisternummer op te vragen bij hun werknemers. Zij mogen dit echter niet voor andere doeleinden gebruiken.

Question 32

Is een syndicus verplicht?

Accepted Answer

Zodra een appartementsgebouw is opgedeeld in twee of meer entiteiten, moet er verplicht een syndicus worden aangesteld door de algemene vergadering.

De wetgeving die van toepassing is op de syndicus en/of de mede-eigendom is van ‘dwingend recht’, dit betekent dat men hier niet kan van afwijken.

De wet voorziet twee uitzonderingen op de verplichting tot het aanstellen van een syndicus:

-Indien er slechts één persoon eigenaar is van een volledig appartementsgebouw.

-Het is niet verplicht om een syndicus aan te stellen indien ‘de aard van het onroerend goed dit rechtvaardigt’  en op voorwaarde dat alle mede-eigenaars hiermee akkoord zijn.

Dit is bijvoorbeeld het geval in zeer kleine residenties met een beperkt beheer.

Elke mede-eigenaar van het gebouw of gehuwde partner kan aangesteld worden als vrijwillige syndicus. De vrijwillige syndicus, of niet-professionele syndicus, moet aangesteld worden door een absolute meerderheid op de Algemene Vergadering van mede-eigenaars.

Question 33

Is een elektronische handtekening rechtsgeldig?

Accepted Answer

In het Staatsblad van 10 oktober 2018 verscheen de ‘wet van 20 september 2018  tot harmonisatie van de begrippen elektronische handtekening en duurzame gegevensdrager en tot opheffing van de belemmeringen voor het sluiten van overeenkomsten langs elektronische weg’ (inwerkingtreding: 20 oktober 2018).
Deze wet draagt bij aan het digitaal vriendelijk maken van de Belgische wetgeving, wat de verdere digitalisering van processen en transacties moet bevorderen en wil obstakels wegwerken voor het sluiten van overeenkomsten langs elektronische weg. Zo werd het Wetboek Economisch Recht gewijzigd, zodat ook de bijzondere categorieën van overeenkomsten uit dit artikel - inclusief de verkoop van onroerend goed - elektronisch kunnen worden gesloten. Indien een verkoop per e-mail plaatsvindt, dient de e-mail wel voorzien te zijn van een elektronische handtekening. Deze definitie omvat alle soorten elektronische handtekeningen, zoals handgeschreven gescande handtekeningen, biometrische handtekeningen (bv. stemherkenning, irisherkenning, herkenning van vingerafdrukken), digitale handtekeningen of de eenvoudige codes van bankkaarten.

Er zijn op zich drie soorten elektronische handtekeningen:

Gewone elektronische handtekening:

Dit zijn gegevens in elektronische vorm die gehecht zijn aan of logisch verbonden zijn met andere gegevens in elektronische vorm, en die door de ondertekenaar worden gebruikt om te ondertekenen.

Voorbeelden zijn het invoegen van een gescande papieren handtekening in een te ondertekenen document, het invoeren van een PIN-code of wachtwoord of het aanklikken van een knop “ik ga akkoord”.
De gewone elektronische handtekening is de meest eenvoudige vorm van ondertekening. 
Zij biedt echter geen garanties voor de authenticiteit van de handtekening of de integriteit van het document .
Hoewel een gewone elektronische handtekening niet wordt gelijkgesteld (geassimileerd) met een handgeschreven handtekening, kan de ondertekenaar wel terugvallen op het non-discriminatiebeginsel. Dit beginsel houdt in dat een rechter de elektronische handtekening niet kan weigeren louter omwille van het elektronische karakter ervan. Dit betekent echter niet dat dit soort elektronische handtekening dezelfde juridische waarde heeft als een handgeschreven handtekening.

Geavanceerde elektronische handtekening:

Dit is een elektronische handtekening die:
 • op een unieke wijze aan de ondertekenaar is verbonden (bv. door aan de ondertekenaar een unieke code/private sleutel toe te kennen);
 • het mogelijk maakt om de ondertekenaar te identificeren (bv. door middel van een identiteitscertificaat of biometrie);
 • tot stand komt met gegevens voor het aanmaken van elektronische handtekeningen die de ondertekenaar, met een hoog vertrouwensniveau, onder zijn uitsluitende controle kan gebruiken 
 • en wijzigingen achteraf traceerbaar maakt (bv. audit-trail of hashing).
Voorbeelden zijn een klik op de knop handtekening in een informatiesysteem via authenticatie (bv. username/paswoord) in combinatie met audit trails.
Een geavanceerde handtekening vereist dus een aantal technische controles die aantonen dat de handtekening authentiek is en dat het te ondertekenen document integer blijft. Ze biedt dus meer garanties voor authenticiteit en integriteit dan een gewone elektronische handtekening.
Net zoals het geval is bij de gewone elektronische handtekening, wordt de geavanceerde elektronische handtekening niet geassimileerd met een handgeschreven handtekening, maar kan de ondertekenaar wel terugvallen op het non-discriminatiebeginsel.

Gekwalificeerde elektronische handtekening:

Dit is een geavanceerde elektronische handtekening die:
 • aangemaakt is met een gekwalificeerd middel voor het aanmaken van elektronische handtekeningen (bv. geconfigureerde software en/of hardware om een elektronische handtekening aan te maken en die aan bepaalde eisen voldoet);
 • gebaseerd is op een gekwalificeerd certificaat voor elektronische handtekeningen afgegeven door een gekwalificeerde verlener van vertrouwensdiensten (bv. een handtekeningcertificaat dat aan bepaalde eisen voldoet).
Het belangrijkste voorbeeld van een gekwalificeerde elektronische handtekening is de ondertekening via eID of via de Itsme-applicatie.

De gekwalificeerde elektronische handtekening is een technisch complexe vorm van ondertekening die, vergeleken met de gewone en geavanceerde handtekening, juridisch het meest garanties biedt op het vlak van authenticiteit van de handtekening en integriteit van het ondertekende document.
Deze elektronische handtekening wordt gelijkgesteld (geassimileerd) met een handgeschreven handtekening. 
Dat betekent dat de gekwalificeerde elektronische handtekening dezelfde rechtsgevolgen heeft als een handgeschreven handtekening. De gekwalificeerde elektronische handtekening geniet eveneens van het non-discriminatiebeginsel. Bovendien wordt een gekwalificeerde elektronische handtekening in alle andere lidstaten van de Europese Unie erkend wanneer zij gebaseerd is op een in een lidstaat afgegeven handtekeningcertificaat.

Question 34

Welke mogelijkheden zijn er als niet iedereen in staat is om te ondertekenen?

Accepted Answer

Er kan via Movely, steeds makkelijk digitaal en vanop afstand worden ondertekend.
 
Indien één van de partijen niet in de mogelijkheid is om fysiek en/of digitaal te ondertekenen dan kan er ook d.m.v.  "een onderhandse volmacht" worden ondertekend of het kan zijn dat iemand een zorgvolmacht heeft waarin deze handelingen beschreven staan.

De volmachtgever geeft hierbij d.m.v. een door de volmachtgever en gevolmachtigde, ondertekende "onderhandse volmacht" een volmacht aan de gevolmachtigde, om in zijn naam een bepaald document te ondertekenen. In Movely kan je ook heel makkelijk onderhandse volmachten opmaken.

Een zorgvolmacht dient steeds schriftelijk te worden opgesteld.

Een notariële tussenkomst is enkel vereist indien de lasthebber notariële handelingen moet kunnen stellen. 
De zorgvolmacht – zowel onderhandse als notariële – moet geregistreerd worden door de notaris in het Centraal Register voor Lastgevingen. Zo kan elke notaris in België gemakkelijk terugvinden of er voor een bepaalde persoon een zorgvolmacht bestaat. Zonder deze registratie zal de volmacht geen uitwerking hebben.

Voor een aankoop kan er ook "met sterkmaking" worden ondertekend. Indien de persoon voor wie er iemand zich sterk heeft gemaakt zijn verplichtingen alsnog niet zou nakomen, zal de partij die de handtekening met sterkmaking heeft geplaatst zijn verplichtingen dienen over te nemen.
 
Er kan ook "voor command" getekend worden.
De uiteindelijke koper heeft de mogelijkheid om een "command" (= lastgever) aan te stellen. Dit betekent dat hij verklaart niet voor zichzelf te hebben gekocht, maar voor een derde, die onbekend wenste te blijven.

In de voorlopige verkoopovereenkomst moet een specifieke clausule opgenomen worden: ‘de koper koopt voor zichzelf of een ander nader aan te wijzen persoon’.
De aanwijzing van de echte koper gebeurt maximaal vijf werkdagen na het ondertekenen van de onderhandse akte via notariële weg. Zowel de eerste koper (tussenpersoon) als echte koper moeten dan aanwezig zijn. Er mogen geen wijzigingen gebeuren met betrekking tot de prijs, het voorwerp en andere voorwaarden.

Question 35

Kan ik mijn vastgoedcontract ook laten ondertekenen met movely?

Accepted Answer

Ja natuurlijk! Dit kan op diverse manieren met verschillende types handtekeningen. Digitaal of elektronisch, old-school met de pen of via E-ID of it's me, het kan allemaal.

Question 36

Is verwarmen op stoololie nog toegestaan?

Accepted Answer

Stookolie (mazout)
 • Stookolie is niet verboden, maar Vlaanderen heeft de regels sterk aangescherpt.
 • Sinds 1 januari 2022 mag bij nieuwbouw of ingrijpende energetische renovatie geen nieuwe stookolieketel meer worden geplaatst.
 • In bestaande woningen mag een oude mazoutketel alleen nog vervangen worden als er geen aardgasnet beschikbaar is.
 • Bij verkoop moet de makelaar nagaan of er een stookolietank aanwezig is en of alle keuringen, conformiteitsattesten en onderhoudsverplichtingen in orde zijn.
 • De tank moet volgens strikte Vlaamse regels geïnspecteerd, onderhouden of gesaneerd worden, afhankelijk van type en inhoud.

Aardgas
 • Aardgas blijft toegelaten in bestaande gebouwen.
 • Voor nieuwbouw en heropbouw geldt echter een duidelijke beperking:
    • Vanaf 1 januari 2025 mogen nieuwe woningen niet meer op het aardgasnet worden aangesloten (voor nieuwe omgevingsvergunningsaanvragen).
    • Voor grotere projecten of verkavelingen gold dit verbod al eerder.

De beleidslijn is dus dat fossiele brandstoffen stelselmatig worden uitgefaseerd in nieuwe gebouwen.

Question 37

Is verwarmen op aardgas nog toegestaan ?

Accepted Answer

• Aardgas blijft toegelaten in bestaande gebouwen.
 • Voor nieuwbouw en heropbouw geldt echter een duidelijke beperking:
    • Vanaf 1 januari 2025 mogen nieuwe woningen niet meer op het aardgasnet worden aangesloten (voor nieuwe omgevingsvergunningsaanvragen).
    • Voor grotere projecten of verkavelingen gold dit verbod al eerder.

De beleidslijn is dus dat fossiele brandstoffen stelselmatig worden uitgefaseerd in nieuwe gebouwen.

Vastgoed Q & A

Contact